买房必看澳洲房产投资指南

澳世通2018-11-08 18:43:37

 一、澳洲买房和国内买房的区别

  1、产权概念不同。

  产权包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。房屋产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与土地分割开来处分。

  国内房产仅包括70年的使用权,并不包括所有权。在澳洲,房屋和土地买卖是分开处理的。买house的时候签合同,签的是land&house package合同,先签土地转让合同,再和开发商签房屋买卖合同。如果买家有更多要求,也可以先买好地,自己找设计师设计,再交由政府审批。如果买apartment,也是有土地所有权的,叫joint land,就是和别人共有的,能省去很多麻烦和每年一付的land tax。产权决定了在买房时银行的贷款机制和还款策略。

  2、增值潜力不同。

  我国经济的快速腾飞带动了房产市场的迅猛增长。数不清的人靠房地产或者简单的倒卖房屋奔了小康,致了富。上海房价增长最夸张的时候三个月翻了一番,只能让人后悔自己当初没有赶上。

  在澳洲,房价的走势却是相当稳定的,年增长7%—10%,大约7—10年翻一番。尤其是自九十年代开始,在全球经济宽松的大背景下,增长尤为迅猛。这主要是由白人文化导致的,外国人喜欢租房更胜于买房。澳洲居民中有近30%的人租房住。然而,近几十年源源不断的新增移民为澳洲带来大量的住房需求,也带来了购房安家的观念。每年2.1%的人口增长极大的拉动了内需,刺激了经济。这些移民中,又以中国人做出的贡献最为巨大。

  澳洲房产的价格涨幅虽然不如中国,但是这也正是成熟市场的表现。正是因为租房文化的盛行,澳洲房地产产业相对于其他国家也更加健康,风险相对较小。

  3、风险性差异。

  3.1空置率(vacancy rate)

  空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例,商品房空置率在5%---10%之间为合理区,商品房供求平衡,有利于国民经济的健康发展;空置率在10%---20%之间为空置危险区,要采取一定措施,加大商品房销售的力度,以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行;空置率在20%以上为商品房严重积压区。

  下面是几组数据参考:

  2009年2月末,上海商品房空置面积由2008年初的735.46万平方米扩大至1211.75万平方米,空置面积扩大了近一倍,其中商品住宅空置554.07万平方米。从空置年限看,空置一年以下的商品房面积为652.55万平方米,占全部空置面积的53.9%;空置一年以下的商品住宅333.49万平方米,占全部商品住宅空置面积的60.2%。

  北京市公安局人口管理总队发布的数据显示,截至目前,北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉,该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条,其中381.2万套空置,以此计算,北京空置房比例高达28.9%。

  空置率在10%-20%便是空置危险区,上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算,算的是空置房/总房数。官方统计,全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制,在42年内,房价就算不跌,也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例,空置率是多少呢? 1.6%—1.8%浮动。有数据显示,30%的澳洲人租房住。因此,在澳洲买房,完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住,也许还是极为偏僻的个例。

  对于留学生而言,多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少,供小于求,这就是澳洲各个城市乡镇的真是情况。

  3.2 租金回报率 ROI(return on investment)简而言之,租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示,目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市,普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%.其中,北京的投资回报率更低,除了北部区域一枝独秀外,其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本,上海整体租金回报率仅2%—3%。

  与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在4%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀,回报率可达到6%—6.5%.墨尔本则保持city 7%左右。如果在Gladston,Townsville一类的矿区或军区,人多房少无高楼,租金回报率会是难以想象的11%—13%!

 

 4、政府立场

  4.1 不算政府补助和退税收入,ROI,基本和房屋贷款利率(4.5%左右)持平。因此,在澳洲,租房住还不如自己买房。可是,澳洲人推崇自由与提前消费,甚至七十几岁的老太太,拿着政府养老金还每周出去打工,就为了一个人住在manly beach,图的就是这个范儿!政府犯愁了,“求求你们了,买房子吧,我给你们钱,一次性给一大笔,每年还退一笔!买了房,你好我也好。我这能刷数据,能降低养老负担,你能捞一笔,还不算你们遗产税!买吧买吧,再不买都让中国人买没了!”

  不是夸张,上面所述句句有理有据。在新南威尔士州,首次置业者购买60万(房屋中位价)以下的新房或楼花,将获得10000万澳元的补贴,首次置业购房价格在65万以下,政府减免全额印花税,购房价格在 65万到80万之间,政府为首次置业者提供部分减免印花税。

  4.2 澳洲是唯一一个施行Negative gearing tax return的国家。很多人把它称为负扣税。顾名思义,负负得正。不但不扣税还会进行税务补偿。当然也有前提----投资用途。为了鼓励房产投资,ATO税务局把个人房屋出租当成了一种会产生assessable income的小生意!众所周知,会计有一个原则叫accrual accounting,中文叫"权责发生制"—— "是指以实质取得收到现金的权利或支付现金的责任权责的发生为标志来确认本期收入和费用及债权和债务,即收入按现金收入及未来现金收入――债权的发生来确认;费用按现金支出及未来现金支出――债务的发生进行确认。通俗地讲就是:算账的时候将折旧算进去,你似乎亏了,但是实际上你又没亏,因为卖房子的时候没人管你折旧什么。

  假设去年,你买了套60万的新房子,第一年折旧在18,000左右。在租房这个小生意上,你的其他有形支出还包括council rate, water rate, strata,interest……收入是rent。一切按最保守计算,ROI=5.2.收入-支出=$600*52(一年的租金)-5.5%*$48,0000(贷款80%的年利息)-500(water rate)-1200(strata)-600(council rate)≈ 0 那么在会计上,你这套房子的总亏损就等于折旧额 $18,000。接下来该重新计算今年的tax liability了。因为投资"亏损"的缘故,你今年的taxible income变成了$62000 (80000-18000),实际应该向政府上交税额$11,697=(62000-37001)*32.5%-(37000-18201)*19%。 可是已经交上去了$17547怎么办啊? 要回来不就是了,给ATO交个申请上去,不算房价涨了7%-10%,今年又因为房子多拿回来$5850.

  由于收入越高者税率越高,从上述算法可以看出,房产投资对于高收入人群有更好的避税效果。比如如果年薪达到$20,0000,在本套房产上的年退税额将是$8,100.老婆在accounting firm工作,经常帮公司或个人退税,发现但凡像医生律师之流的高收入者,帐下必然有数套不动产用来抵税。所以高收入者每年上缴的税额通常低于低工资人群,甚至不用缴税。

  这也映证了资本主义社会所谓穷人越来越穷富人越来越富的规律。

  4.3 澳洲政府很希望"自己人"来买房子,但是在这个追求所谓"民主、公平"的国家,又不能对没有PR的人区别对待,所以诞生了像FIRB ( Foreign Investment Review Board) 这样的机构用来限制非本国人对每个Project购买的数量限制。一般情况下不能超过50%,并且要通过律师向Firb递交申请。购买新房或者期房,政府会100%批FIRB,因此可以放心购买。即使是以后签证到期回国,所购买房屋任可持有自行支配(空置、出租、转售均可)。

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