万科负债1万多亿,超过新西兰等国GDP,融创负债率超90%!

全旅生活2019-04-09 20:24:55

近日,爆出天津最大国有房企天房集团总负债超过1800亿元,可能存在信托违约风险,吓了大家一跳,并让市场开始关注房企债务风险。


一直有行业龙头之称的万科,公布其前4月销售额为1961.5亿元,可谓业绩亮眼。与此同时,截止1季度,楼市资本论获悉,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高,更是让吃瓜群众惊呆了!


1万亿负债什么概念?超过新西兰、科威特等国GDP,海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。



一、“负”可敌国的万科


楼市资本论了解到,Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。


到了今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。



1万多亿的高负债是什么概念呢?按2017年我国城市GDP做对比,可以排在拥有765万人口,湖南省会长沙市(10200亿元)的前面,位列全国14名。


拿2017年我国各省份GDP来对比,紧跟新疆(10920亿元)之后,可以直接排在甘肃省(7677亿元)和海南省(4462.54亿元)的前面,接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。


你以为,“负”富可敌省,敌城就完了吗。那你可就小看万科了。


按2017年世界各国GDP数据做对比,已经与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。


楼市资本论想说,万科的确是“负”可敌国了。


二、降杠杆是房地产行业共识


我们都知道房地产行业作为高负债行业,开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的,理论上开发商自有资金至少30%,但实际上开发商有的是招,即使那30%都有可能不是自己的。


撑死胆大的,饿死胆小的,这绝对是房地产企业的生存法则。因此,有人说这就是一个空手套白狼的行业。


楼市资本论认为,在过去近三十年,处于城镇化的需要,房地产行业持续繁荣,上面的逻辑是没问题的。然而,随着近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控,并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下,限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地。



就连行业里的急先锋孙宏斌都称:“我们2018年就一个目标,就是去杠杆,这个行业就一个风险,就是地买贵了,控制买地的节凑,降负债率,去杠杆,让公司安全。所有人都要重视这次调控,市场变化也是不可忽视的。”


事实上,万科已经在冲动拿地上尝到苦头。2016年底以50亿元高价竞得海淀区翡翠书院自持项目,很让万科头疼。该项目成交楼面价为36016.57元/平方米,加上建安和装修后,含税总成本达58019元/平方米。以至于,项目的起步租金就已经高达10年180万,并且是一次性付清。即使这样,该项目负责人表示:“在理想状态下,满租且不去考虑除土地以外的成本,整个项目总体的投资回报率是不超过3%。”


资料显示,万科翡翠书院项目共计有1000余套房源,据说目前有签约意向的租客有60户。万科天价租赁房的路,还长着。


与此同时,万科股价也从40元一路下跌,目前只有27块。


5月21日收盘万科A股价走势


三、万科现金流也不妙


前些日子,从泰禾集团的华东公司为冲刺上半年指标,要求总监及以上级别管理人员从5月4日到6月30日取消所有休假。


中海地产重庆有限公司发布《争分夺秒,只争朝夕,奋战60天》倡议书,倡议全体员工放弃即日至6月30日的所有休假(周末及节假日),加班加点推进各项业务工作。


原因都只有一个,房企对其生存状况的焦虑:负债率达历史高位,而现金流却步步吃紧。不能依靠融资的前提下,为了缓解现金流压力,唯有快周转、快销售、快速回笼资金。


根据房企一季报数据统计,136家上市房企中,净现金流为负值的房企占了一半,现金流情况最差的房企依然是:万科A一季度末经营现金流-277.54亿元,投资现金流-503.06亿元,筹资现金流-19.57亿元,期末净现金流-803.64亿元。期末净现金流已经是绿地控股(净现金流-129.47亿元)的6倍。


值得一提的是,1-3月,万科A财务费用为10.40亿元,同比增长181.24%。万科A表示,由于融资规模上升,一季度利息支出及财务费用同比有较大幅度增加,报告期内权益净利润增幅低于营业收入增幅。


楼市资本论没想到的是,万科的现金流情况竟然是行业里最差的。房企负债率增至10年以来的历史新高,但房企用于偿还负债的现金流却在不断吃紧,由此可见,万科们的前路并不好走。


万科董事长 郁亮


楼市资本论认为,目前地产行业格局已经发生明显变化,各企业需要着力降低负债率,否则市场调控继续,此前一些高负债企业就可能处在资金链断裂的边缘上。

来源:文旅世界报


融创负债率超90%!房企债务风险陡增!

从2018年起,企业债务将排队炸雷。


一场关于千万人命运的大震荡开始了。


在刚刚过去的四个月,全国有16只债券出现违约,涉及公司包括四川煤炭、大连机床、丹东港、亿阳集团、中城建、神雾环保、富贵鸟、春和集团、中安消等9家公司,涉及金额高逾130亿元。比起往年,速度密集到以令人害怕


刚刚,更可怕的消息震惊整个金融圈,“天津国资委实控的天津最大国有房企天房集团惊爆1800亿负债,接近2000亿的债务犹如一颗随时能爆的地雷,一旦爆发炸伤大半个金融圈,可以说非常危险了。”


这一次是国企,而且是房地产企业“天房集团”,想想各地频出的地王,房价暴涨,小编感觉到恐怖和惊慌!


今天小编重点关注房企债务风险。



惊人!万科负债1万多亿,超过新西兰、科威特等国GDP!


1万亿负债什么概念?超过新西兰、科威特等国GDP,海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。


要知道,2008年国际金融危机,中国的四万亿计划,四万亿对中国的经济刺激计划“非同凡响”,而万科一家企业就负债1万亿。

一直有行业龙头之称的万科,4月份实现合同销售金额418.9亿元,前4月实现合同销售金额1961.5亿元,可谓业绩亮眼。与此同时,截止1季度,小编获悉,万科的总负债达到了惊人的10289.27亿元,连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高,惊呆了吃瓜群众!

Wind数据显示,2017年全年,136家上市房企的平均负债率达到79.1%,创下2005年以来的最高位。在这136家上市房企中,负债超过百亿元的房企总计为67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。


到了今年一季度末,房企资产负债率上升至79.42%,房企负债率创下13年新高。一季度末,资产负债率超过80%的A股上市房企近40家,其中仍有万科A和绿地控股,必须要说的是万科的负债也终于突破万亿,达到10289.27亿元。


1万多亿的高负债是什么概念呢?按2017年我国城市GDP做对比,可以排在拥有765万人口,湖南省会长沙市(10200亿元)的前面,位列全国14名。


以2017年我国各省份GDP作对比,紧跟新疆(10920亿元)之后,可以直接排在甘肃省(7677亿元)和海南省(4462.54亿元)的前面,接近海南省的3倍。就是说海南人民3年辛勤劳作创造的财富,才能填平万科的负债。


全球范围内,这个量级也很大。按2017年世界各国GDP数据做对比,已经与新西兰(1721.15亿美元,合人民币10900亿元)不相上下,并远超知名石油富国科威特(1417亿美元,合人民币9053亿元)。


万科真的是“负”可敌国了。



中国房企的负债率有多高?看完惊呆了


恒大、碧桂园、融创和绿地四家公司的负债率在85%以上。


负债率最高的是融创,高达90.27%。


行业整体维持在70%负债率的平均水平。最低是中海地产也达到了57.62%,我们从标杆房企的负债率中才能真正了解中国房地产行业负债水平。


2017年典型房企的负债率情况


恒大、碧桂园、融创都是知名大开发商,前面三家的负债率高很好理解,这三家公司都是崇尚狼性文化,在市场厮杀中异常凶猛,前几年在市场上疯狂拿地,杠杆使用的很高也很正常。


绿地是上海的国企,其负债率也在85%以上。绿地在长三角拿地也是出了名的,昆山花桥绿地21城,南通启东的绿地长岛,宁波杭州湾绿地海湾。。。这些都是妥妥的大盘,据报道绿地在杭州湾项目投资500亿。


今年4月22日,2018诺亚财富房地产金融高峰论坛上,任志强作为演讲嘉宾进行了发言。他说:开发商今年普遍缺钱,因为银行流动性趋紧,加上房地产调控,国内贷款难度增大,现在开发商向国外贷款,一季度已经到去年的金额的一半了。上市公司,利润也是超级低,大部分开始卖股票还债。


在过去中国房地产高速发展的十年里,高杠杆的使用也助力他们披荆斩棘,一路向前冲,房价上行的大趋势下,成为排名靠前的房企。


伴随着高负债,这些大开发商,都是烧钱的足球行业的大玩家。


上海绿地申花,广州恒大,河北华夏幸福,这些都是中超豪门。


而这些只是冰山一角,更多的企业为非上市公司、本土房开商,或者没有名气而不被外界所知。



降杠杆是房地产行业共识!


融创孙宏斌称:“我们2018年就一个目标,就是去杠杆,这个行业就一个风险,就是地买贵了,控制买地的节凑,降负债率,去杠杆,让公司安全。所有人都要重视这次调控,市场变化也是不可忽视的。“


碧桂园爆出的项目高周转文件

1、碧桂园所有在三四五线的项目要保证拿地当天就开工,最晚20天内,否则要么罚钱、要么滚蛋;

2、碧桂园所有三四五线城市的项目首期开盘要保底控制在5个月内,集团整体提倡是在3个月内,完成不了项目负责人要么罚钱,要么滚蛋。

下面爆料的还有杨老大的内部训话:


恒大紧接着也登场!跟碧桂园类似,虽然文件是去年的,但也能反映许主席2018年的战略。

1、恒大所有一手新项目要保证15天内全面开工,否则要么罚款,要么直接干掉;

2、其他都是一些执行奖罚细节,一个目标就是加快周转。


我们都知道房地产是高负债行业,开发商基本上是不用自己花多少钱就可以拿地盖房的,理论上开发商自有资金至少30%,但实际上开发商金融手段相当溜,那30%都有可能不是自己的。想想,买房子首付贷你就懂了。


撑死胆大的,饿死胆小的,这绝对是房地产企业的生存法则。因此,有人说这就是一个空手套白狼的行业。


近期国家表示要长期、从严、坚定执行房地产调控,并多次强调要守住不发生系统性金融风险的底线。当下,限购限售限价以及限贷等政策正在让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地,楼市正在上演最后的疯狂。


一方面开发商资金收紧,市场上房价确呈现出一波暴涨潮。伴随着棚改货币化,地王的拉伸,以及地方抢人大战,楼市涨价潮正在从一二线,向三四线蔓延。

昨天(5月22日),经济日报发文:三四线城市也要坚持“房住不炒”定位不动摇,虑到这些城市存量房的规模,调控的政策选项应该以遏制炒房为首选。比如,可以加大限售力度,即在延长二手房上市时间上可以向一线城市看齐;在限贷方面,则以确保偿债能力、不发生还贷风险为底线;在限购政策上则应有所区别,确保刚需并支持改善性需求。

看完的总体感受是什么呢?


快!快!快!


拿地的同时就要全面开工,3个月就要开盘干完!


如果跑的不够快的会怎样呢?  站岗,套牢!


楼市爆涨这么火,房企爸爸们你们跑什么?



炒股?不敢!


P2P、投资理财?隔壁老王头刚被坑了几十万,心脏病发作,现在还躺在医院里!


币圈、区块链?啥币,啥链儿,反正我不懂,尽想忽悠我,还想收割我!


还得是买房,这才靠谱!旧社会老地主把钱变成土地,新中国拆迁户把钱变成房子,这才是中华民族的优良传统。


我们看到现在的全国房价上涨指数排名里——


出现这样的一个奇葩现象——


浙江,嘉兴的房价最高点,碰到了直辖市上海的底;

安徽,阜阳和安庆的房价最高点,碰到了省会合肥的底;

河南,许昌和焦作的房价最高点,碰到了省会郑州的底;

江苏,苏北的徐州和盐城的房价最高点,碰到了苏南准一线城市苏州的底;

浙江,海宁和柯桥的房价最高点,碰到了省会杭州的底……


究其原因,无非就是这些省会城市有限购的门槛,有限价的压制,价格被死死地控制在一个特定空间里,而三四线城市去库存,伴随着棚改货币化,买房没有政策限制,刚需外溢,炒房团的杀入,房价突飞猛进。


一个被压制,一个被鼓励,两者在这个时间节点默契的相交了。


三四线城市的房价,蹦着高的纷纷触碰到了省会城市和毗邻的一二线城市!



我想说的是,在房价爆炒的今天,中产正在成为“自然而然”的接盘侠,去库存的接收者。

 

精英了解更深规律

中产只能模仿,拷贝,随大流


房价追高,因为别人买我就买,看着售楼中心人满为患就抢着买,这是中产的典型特征。


精英知道一件事。是知道它的来龙去脉。知道它的前置后置条件,知道它的应用场合。


  • 富人知其然,可以抓住历史变化。

  • 平庸的中产阶级,只会拿着空头支票。


举例来说,比如说“邮票”。

邮币卡市场,已经完全崩溃。不仅成交量稀少,而且SOV(Share of Voice)在主流媒体上也不见踪影。


不管你曾经猴票,一张是卖100元,500元,1000元。

现在不是价格的问题,是根本出不了货。除非几个庄家对冲。否则整版整版的猴票,谁会花100万元买你一些纸片。

 

但是如果你把时光回到十年,十五年前。在“散货”阶段,的确是有大量中产阶级“接盘侠”的。

有的中年眼镜男,工厂里的师傅,留下给孩子,铁饭盒二盒邮票。都是省吃俭用攒下来的。

 

同样的例子,还有红木,茅台,鼻烟壶,蜜蜡,甚至钻石。

 

当一个时代改变时,中产并未改变。

他们依然拙劣地模仿着旧贵族的生活,于是就成了接盘侠。


当他们终于买得起贵族用的“身份品”时,他们就成了接盘侠。

贵族们已经撤了,把土地田契和商品房留给你。




Samsung的市值,第一次超过SONY时,你不应该说,“三星是什么东西,索尼帝国如日中天时,他还是个棒子”。

中产阶级的惯性,使你延读了昔日的尊卑秩序,并接盘SONY股票。

今天,三星的市值,已超过SONY五倍。

和田玉价格崩盘时,你千万不要说,“哇,以前是贵族用品哎”。

你冲进去,几万元买块玉。现在就是接盘侠。


那么,问题来了——


能不能买?


买个屁啊,非刚需可以省省了!

手上有资金的,抓紧时间落户到底部的那些省会城市和毗邻的一二线城市落户、摇号、抢房!


一旦地级城市的房价开始逼平了省会城市,那么所谓的低价红利已经被吃干喝净,纯粹就是靠着棚改货币和炒房来续命。


慢慢的会有越来越多的人发现这种奇葩现象的不合理和不科学,那波购买力极强的棚改客户和爆发户一定会持币进入省会城市和毗邻的一二线城市,毕竟同样的价格,这里拥有更好的商业、更好的教育、更好的城市基础。


更重要的是,还有政府一手帮你摁着房价,一手用抢人大战帮你打开大门的缝隙。


尽快逃离那些房价已经逼平省会的那些城市的顶!


去抄这些省会城市或一线的底!未来一定会有一大波高学历人才和缓过神来的棚改拆迁户,持币涌入这些省会城市中!


小编说:


不管怎么样,一线城市楼市牢牢限住了,房价企稳。二三线已在高位,是本波行情的末端已成事实,房住不炒、租购并举的大趋势下,未来会是长期勒紧裤腰带,全面冷冻吗?我们拭目以待!

来源:沪上金融圈

全旅文章

  1. 180秒带你读懂博鳌亚洲论坛简史!

  2. 全旅在线 | 新技术给旅游带来了什么?

  3. 全旅景区|白沙获批国家地质公园 集旅游观光、度假休闲于一体                                                                   

                                            

全旅生活

Whole tourism life

聚集文旅业态资讯,解读优质的文旅产业项目、IP产品;关注自由行生活消费群体的文旅界平台。     

欢迎文章投稿:787551517@qq.com