KBRZCapital2022-07-29 03:37:25
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了解澳洲外国人投资审查委员会FIRB的
外国投资者定义
根据FIRB规定：
对于自然人来讲：
没有澳洲永居签证或者非澳洲公民的人，是“外国人”；
对于公司来讲：
如果只有一个海外股东，且该海外股东的所持股份比例若超过20%（含20%），则为“外国人”。
如果有两个或者更多的海外股东，且所有海外股东总持股比例若超过40%（含40%），则为“外国人”。
对于信托来讲：
如果只有一个海外受益人，且若该海外受益人的所持信托比例超过20%（含20%），则为“外国人”；
如果有两个或者更多的海外受益人，且所有海外受益人总持信托比例如果超过40%（含40%），则为“外国人”；
如果是家庭信托，且只要有一个海外受益人，不论海外受益人所持信托比例，则为“外国人”。
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外国人能够购买的物业种类
首先，海外投资者只能购买新房。新房是指没有交易过的房子，包括楼花、已建成但是还没有出售过，并且也没有出租或者居住超过12个月的房屋。
如果持有能够在澳洲合法停留超过12个月的非永居签证，可以买一套二手房用于自住，但是如果你这个签证失效，需要离境的时候把这套二手房给卖掉。
这里要注意的是：楼花（off the plan）指所有还未建，或在建但尚不能交付使用的房屋。而对于外国人来说，目前市场上很多的楼花转卖并不能算是楼花，因为如果楼花的第一手买家作为新合同的卖家，把楼花转卖给下一手买家，实际上这个楼花在成交的时候产权交易过两次了，应该算二手房。有些客户就是由于不了解这一点吃了大亏。
其次，很多海外实力雄厚的客户买好地段的别墅推倒重建，那你一定要记得必须加建一套以上住宅（拥有独立产权的房屋不是我们俗称的姻亲房等），并且满足下列四个条件：
现有的旧房在没有重建的情况下不能出租；
房屋的整个拆除和建造过程需要在购买获批之后4年内完成；
建成之后，需要在完工30天之内向外国人投资审查委员会（FIRB）提供完工的证明，例如准住许可证等等。
海外买家不可以在房产成交之后，或者拆除之前入住或者出租该房产。
满足以上四个条件才能获得批准。
最后，有些客人喜欢购买空地建别墅，土地没有一手二手之分，买家可以直接从土地开发商和其他买家手里拿地。自行找建筑商在完成建筑审批后开建，只要满足以下2个FIRB的要求：
房屋的整个建造过程需要在购买获批之后4年内完成；
建成之后，需要在完工30天之内向外国人投资审查委员会（FIRB）提供完工的证明，例如准住许可证等等。
想了解更多相关规定可以通过浏览下列网站获得：
http://firb.gov.au/（FIRB网站）
http://www.lpi.nsw.gov.au/（新州土地局）
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了解外国人需要缴纳的FIRB申请费
从2017年7月1日起，FIRB的申请费用增长了10%。具体请与澳洲税务局（ATO）联系确认。
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了解外国人要缴纳的额外印花税和土地税
例如，悉尼所在新州政府从2017年7月1日起将把海外投资者的附加印花税从4%上调至8%，额外的土地税从0.75%上调至2%。其他各州也有相应的附加印花税和土地税政策。
*需要注意的是，对于新州（悉尼）买家，即使已经拥有澳洲PR（永居），但是如果在签订合同之前的12个月中，在澳洲居住的时间累计不足200天，在缴纳印花税的时候还是会被定义为海外买家，需要支付额外的印花税。
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是否可以通过一些公司结构 “合理规避”
这里海外投资者需要了解“关联人”的含义。曾经有个案例就是因为只了解了“外国人”的定义，不了解“关联人”的含义而导致投资失败。
一位海外客户在澳洲注册了一家公司，公司62%的持股人是他的亲戚——居住在澳洲并且有澳洲身份的自然人，客户本人持股19%，客户境外的公司持股19%。他认为这样两个海外股东的持股比例都没有超过20%，总持股比例没有超过40%，那是不是就不是外国人了。
答案是这个公司还是外国人。因为海外客户和他的澳洲亲戚是关联人（Associate），因此他与亲戚的持股比例要累计计算。整个公司海外个人持股将为62% + 19%= 81%。公司还是“外国人”。
此外，如果境外公司里面，海外客户的亲戚是公司股份超过20%的股东，或者担任董事或者为实际控制人的话，境外公司对于海外客户也是关联人。这样整个澳洲公司都是“外国人”了。
关联方的定义是很广的，亲戚、公司的大股东、公司主要借贷方都有可能是关联方。所以这种架构没有帮客户达成由“外国人”变成本地人的目的。
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了解澳洲物业的产权类型
目前，澳洲的产权类型主要有以下几种：
Torrens Title（独立产权）
购房者成交之后永久拥有这块地，其后代可以合法继承。只要通过政府批准，业主可以在这块土地上建造房屋或者拆掉原有建筑等。大部分的别墅就是这种产权。
Leasehold（租赁产权）
购买者获得的是99年的租约，产权可以在租约生效期间转让。但转让时，价格随租约有效期的减少而减少。这种产权常见于堪培拉首都地区，以及情人港、歌剧院等政府规划重点区域。
Strata Title（分契产权）
它的代表就是公寓（apartment）或者单元房（unit）和联排别墅（Townhouse）。购房者可以合法拥有房屋，以及一定比例的土地价值利益，但不能擅自对房产改造或对土地进行进一步的细分。这个建筑或者小区，会有物业管理条例对所有业主的行为进行规范。
Company Title（公司产权）
通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。当买家购买该类型的物业时，相当于购买了该公司股东名下的股份，进而对物业产生相应的居住权。这种产权常见于市区的商用写字楼。
有置业者在悉尼的情人港买了4套公寓，说希望这4套公寓可以千秋万代传下去。但是他没注意到合同中写明是99年的租赁产权，显然不符合他的计划。所以在购买物业的时候还是要仔细看一下。
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