看完这些,您再去澳洲买房吧!

KBRZCapital2022-07-29 03:37:25

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了解澳洲外国人投资审查委员会FIRB的

外国投资者定义

根据FIRB规定:

对于自然人来讲:

没有澳洲永居签证或者非澳洲公民的人,是“外国人”;

对于公司来讲:

  • 如果只有一个海外股东,且该海外股东的所持股份比例若超过20%(含20%),则为“外国人”。

  • 如果有两个或者更多的海外股东,且所有海外股东总持股比例若超过40%(含40%),则为“外国人”。

对于信托来讲:

  • 如果只有一个海外受益人,且若该海外受益人的所持信托比例超过20%(含20%),则为“外国人”;

  • 如果有两个或者更多的海外受益人,且所有海外受益人总持信托比例如果超过40%(含40%),则为“外国人”;

  • 如果是家庭信托,且只要有一个海外受益人,不论海外受益人所持信托比例,则为“外国人”。


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外国人能够购买的物业种类

首先,海外投资者只能购买新房。新房是指没有交易过的房子,包括楼花、已建成但是还没有出售过,并且也没有出租或者居住超过12个月的房屋。

如果持有能够在澳洲合法停留超过12个月的非永居签证,可以买一套二手房用于自住,但是如果你这个签证失效,需要离境的时候把这套二手房给卖掉。

这里要注意的是:楼花(off the plan)指所有还未建,或在建但尚不能交付使用的房屋。而对于外国人来说,目前市场上很多的楼花转卖并不能算是楼花,因为如果楼花的第一手买家作为新合同的卖家,把楼花转卖给下一手买家,实际上这个楼花在成交的时候产权交易过两次了,应该算二手房。有些客户就是由于不了解这一点吃了大亏。

其次,很多海外实力雄厚的客户买好地段的别墅推倒重建,那你一定要记得必须加建一套以上住宅(拥有独立产权的房屋不是我们俗称的姻亲房等),并且满足下列四个条件:

  1. 现有的旧房在没有重建的情况下不能出租;

  2. 房屋的整个拆除和建造过程需要在购买获批之后4年内完成;

  3. 建成之后,需要在完工30天之内向外国人投资审查委员会(FIRB)提供完工的证明,例如准住许可证等等。

  4. 海外买家不可以在房产成交之后,或者拆除之前入住或者出租该房产。

满足以上四个条件才能获得批准。

最后,有些客人喜欢购买空地建别墅,土地没有一手二手之分,买家可以直接从土地开发商和其他买家手里拿地。自行找建筑商在完成建筑审批后开建,只要满足以下2个FIRB的要求:

  1. 房屋的整个建造过程需要在购买获批之后4年内完成;

  2. 建成之后,需要在完工30天之内向外国人投资审查委员会(FIRB)提供完工的证明,例如准住许可证等等。

想了解更多相关规定可以通过浏览下列网站获得:

http://firb.gov.au/(FIRB网站)

http://www.lpi.nsw.gov.au/(新州土地局)

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了解外国人需要缴纳的FIRB申请费

从2017年7月1日起,FIRB的申请费用增长了10%。具体请与澳洲税务局(ATO)联系确认。

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了解外国人要缴纳的额外印花税和土地税

例如,悉尼所在新州政府从2017年7月1日起将把海外投资者的附加印花税从4%上调至8%,额外的土地税从0.75%上调至2%。其他各州也有相应的附加印花税和土地税政策。

*需要注意的是,对于新州(悉尼)买家,即使已经拥有澳洲PR(永居),但是如果在签订合同之前的12个月中,在澳洲居住的时间累计不足200天,在缴纳印花税的时候还是会被定义为海外买家,需要支付额外的印花税。

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是否可以通过一些公司结构 “合理规避”

这里海外投资者需要了解“关联人”的含义。曾经有个案例就是因为只了解了“外国人”的定义,不了解“关联人”的含义而导致投资失败。

一位海外客户在澳洲注册了一家公司,公司62%的持股人是他的亲戚——居住在澳洲并且有澳洲身份的自然人,客户本人持股19%,客户境外的公司持股19%。他认为这样两个海外股东的持股比例都没有超过20%,总持股比例没有超过40%,那是不是就不是外国人了。

答案是这个公司还是外国人。因为海外客户和他的澳洲亲戚是关联人(Associate),因此他与亲戚的持股比例要累计计算。整个公司海外个人持股将为62% + 19%= 81%。公司还是“外国人”。

此外,如果境外公司里面,海外客户的亲戚是公司股份超过20%的股东,或者担任董事或者为实际控制人的话,境外公司对于海外客户也是关联人。这样整个澳洲公司都是“外国人”了。


关联方的定义是很广的,亲戚、公司的大股东、公司主要借贷方都有可能是关联方。所以这种架构没有帮客户达成由“外国人”变成本地人的目的。 

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了解澳洲物业的产权类型

目前,澳洲的产权类型主要有以下几种:

  1. Torrens Title(独立产权)

    购房者成交之后永久拥有这块地,其后代可以合法继承。只要通过政府批准,业主可以在这块土地上建造房屋或者拆掉原有建筑等。大部分的别墅就是这种产权。

  2. Leasehold(租赁产权)

    购买者获得的是99年的租约,产权可以在租约生效期间转让。但转让时,价格随租约有效期的减少而减少。这种产权常见于堪培拉首都地区,以及情人港、歌剧院等政府规划重点区域。

  3. Strata Title(分契产权)

    它的代表就是公寓(apartment)或者单元房(unit)和联排别墅(Townhouse)。购房者可以合法拥有房屋,以及一定比例的土地价值利益,但不能擅自对房产改造或对土地进行进一步的细分。这个建筑或者小区,会有物业管理条例对所有业主的行为进行规范。

  4. Company Title(公司产权)

    通常是指由一家公司的股东共同拥有的物业。当买家购买该类型的物业时,相当于购买了该公司股东名下的股份,进而对物业产生相应的居住权。这种产权常见于市区的商用写字楼。

有置业者在悉尼的情人港买了4套公寓,说希望这4套公寓可以千秋万代传下去。但是他没注意到合同中写明是99年的租赁产权,显然不符合他的计划。所以在购买物业的时候还是要仔细看一下。


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