澳洲房产投资指南:您该买多贵的房子?

GOLDMATE 中联集团2019-06-11 15:56:13

导语:

很多投资者会发现地产投资是一种长远和固定的投资,有时候需要经过很长一段时间才可以看到投资回报。那么针对现在持续发酵的澳洲房产市场,最受投资者关心的问题之一:到底该投入多少资金购买房产呢?




不同价格的房子甚至不同种类的物业(如House和Apartment)都会有不同的回报。


最理想的答案就是综合考虑各个因素,有的投资者因太谨慎而错过最佳投资机会,也有因太过盲目而过多投入资金以致经济放缓时周转不灵。


评价一个投资决定,除了考虑物业本身的回报价值和升值空间之外,也需要考虑自身财务状况,最大化自己的投资能力,同时又不影响生活质量。

那么,考量自身财务状况时需要参考哪些因素呢?









1
首付承担能力——擅用25%的标准


如果需要贷款80%,那理应需要准备20%的房款?其实不然,最好要准备至少25%,其中多准备的5%用于支付印花税和其他费用


换句话说,如果有25万现金,那最理想的投资就是购买不超过100万的房子。


2
个人或家庭月消费与盈余


每个家庭或个人每月消费各有不同。用心核算每月消费是决定投资前的一个重要步骤。


每月消费包括生活费、娱乐费、水电煤气费和其他每月所需还款额等,用税后收入(注明:保守估计,最好是税后收入)扣除每月固定支出。


许多人认为所剩盈余其实就是所能承担的每月还款能力,但其实这并不是机构用于计算贷款能力的最保守估算。如果您有信用卡,信用上限的3%左右会作为您的负债考量。所以最保守估算的程式大致如下:


税后收入 + 投资收入的70%  - 每月费用 - 信用卡上限的3%  = 所剩盈余(可用于还款)


以上只是基本的计算方法,专业机构还应用了其他各类方法。


3
浮动或者固定利率的上升空间


贷款产品最难的抉择总是在浮动和固定利率之间。这个抉择也直接影响投资者投资金额。


浮动最大的好处是灵活,浮动利率产品也通常允许投资者选择附带对冲账户,对冲账户所带来长期的利率成本节省是非常大的。


固定利率最大的好处就是稳定性,如果固定三年那等于未来三年的利率成本是固定的,也就是说投资者更容易衡量投资回报。


4
自住或投资


在购买物业前,必须明确该房产是为自住还是出租。


如果用于自住,那所节省的每月租金成本可作为还款能力的考量之一。有些机构也会以所节省的租金成本作为一个整体财务状况的考量。毕竟大部分人的租房成本占了生活成本中的主要一块。


如果作为投资用途,每周的租金回报可用以偿还贷款利率。不过将租金回报纳入还款能力时,计算方式较为保守,银行通常会以回报的70%作为标准。这个标准也是合理的,以防租户搬迁所造成的空置。


什么是印花税(Stamp Duty)?

印花税是一种加在大宗交易上的税种。印花税主要形式包括对土地、营业、股份和其他可征税财产的转让所征的流转税,抵押税,租赁税,出租税。

澳大利亚的各个州对房产交易的印花税的计算方法都有所不同,房产交易的印花税由买方支付,这笔费用通常需要在房屋交割时一次性支付。

今天小编就给大家来详细讲解下新南威尔士州的首置业的各种补助政策和印花税的具体情况。









印花税减免


从2012年7月1日起新南威尔士州政府提供$5000的印花税减免政策,需要满足以下条件:


  • 适用于购买新房者,房产价格不超过65万澳元的楼花和新建房。

  • 购买价值不超过45万澳元的空地用于建筑新房。

  • 申请者必须是澳洲公民或持有澳洲永久居住签证。


首置业者补助政策


  • 澳大利亚于2000年7月首次推出首置业补助政策,其目的是抵消印花税对购房的影响。首置业补助津贴是州政府为第一次在澳洲买房的人士提供的政策补助。

  • 从2012年10月1日起,购买或修建新房者获得的首次购房补贴将由$7000调整为$15,000,购房金额上限为65万澳币。

  • 2014年7月1日开始首次置业新房价格上限调整到75万澳币以下。

  • 从2016年1月1日起,符合条件的购房者获得的补贴金额将下调到$10,000。


需满足条件:


  • 最新的首置业津贴只能用于购买新房。

  • 房产的合同交易时间必须在2012年10月1日以后。

  • 对于房产合同交易时间在2012年10月1日至2014年6月30日之间的购房者,新房的购房价格不能超过65万澳币。

  • 对于房产合同交易时间在2014年7月1日以后的购房者,新房的购房价格不能超过75万澳币。

  • 申请者必须是澳洲公民或持有澳洲永久居住签证。


首次购房印花税减免


  • 在2011年9月6日,新南威尔士州政府宣布自2012年7月1日起首次购房印花税减免政策只针对新房的购买者。

  • 新房购买价格在55万澳元以内的置业者享受印花税全免政策。

  • 新房购买价格在55万澳元至65万澳元之间的置业者可以享受部分印花税减免。部分印花税减免政策的计算方式是,房产购买价格乘以0.2474,再减去136,070澳元。

  • 购房者购买空置住宅用地建房时,空地价值在35万澳元以内的印花税全免,空地价值35万至45万澳元则可享受部分印花税减免。


结 语

从长远看,澳洲房地产投资只要持有一定的时间,增值是必然的。因此,出手时机越早越好。


但投资澳洲房地产还是需要有一定技巧,当掌握了影响房地产投资的各种因素后,便可以依据自身条件与需求,寻找理想的投资目的地。


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