【澳洲房市】澳洲房价软着陆成功,2018年内触底反弹还欠"东风"

澳洲金融圈2019-04-08 19:06:42

本文授权转载自《澳洲财经见闻》

作者: Shelley & Ian

本篇共2472字|预计阅读时长3分钟

前言


根据澳洲权威地产研究机构CoreLogic最新发布的3月份澳洲主要城市房价走势。悉尼和墨尔本房价持续走低,规模较小的首府城市和城郊地区房价上涨。比如霍巴特(+ 1.7%)、堪培拉(+ 0.2%)、达尔文(+ 1.0%)和澳大利亚城郊地区(+ 0.4%)均录得升幅。



全澳房价走势


整体而言,澳洲三月份房价与上个月持平。2018年第一季度澳洲首府城市房价下滑了0.9%,而城郊地区房价则上涨了1.1%。



CoreLogic亚太区董事兼首席分析师Tim Lawless表示,城郊地区的房价自去年10月份开始一直保持良好的涨势,资本收益正在不断得到改善;相比之下,首府城市正在趋于缓和。


在2018年第一季度,8个首府城市中有6个城市房价录得下跌,从 -1.7%(悉尼房价跌幅)到 -0.1%(达尔文房价跌幅)不等。 大范围的房价下跌表明,以悉尼为首的澳大利亚房地产疲软趋势确立。


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令人惊讶的是,公寓楼的表现优于独栋别墅,部分原因是因为去年7月1日新南威尔士州和维多利亚州政府推出了首次购房者奖励措施。


在悉尼和墨尔本,独栋屋和单元/公寓之间差异更加明显。与其他城市相比,这两个城市的住房可负担压力更大。在过去12个月,悉尼单元/公寓售价上涨1.9%,而独栋屋售价下跌3.8%。过去一年,墨尔本的单元/公寓售价上涨了6.6%,而独栋屋售价仅上涨了4.9%。


Lawless先生说:“公寓销售变旺,表明买方需求变得更加集中于中高密度住宅区,它们的价格门槛较低,而交通出行通常比边缘地带住宅区更方便。”


自从去年7月份首次置业者补助实施以来,首次购房者数量猛增,这很大程度上提升了购房者对中高密度公寓的需求,因为相对于独栋屋而言,这些物业更符合他们的预算。


独栋屋市场


在过去12个月中,显然其他首府城市独栋屋市场的表现要好过悉尼和墨尔本。尤其是在布里斯班,目前所面临的状况是公寓楼供应量超过市场需求。因此,过去12个月该地区公寓价格下滑了1.4%;而其独栋屋价格则上涨了1.8%。


尽管三月份大多数首府城市依然录得房价下滑,但是下滑速度正在逐渐趋于缓和。尤其是悉尼市场,表现更为明显。


去年12月份及今年的1月份,悉尼房价跌幅在0.9%左右;到了2月份,跌幅放缓至0.6%;整个3月,悉尼房价下跌0.3%。照这个趋势来看,悉尼房价或许已经过了快速下滑的阶段。


2017年7月份,悉尼房价处于最高点,与那时相比,现在已经下滑了3.9%。


非首府城市地区


我们再来看非首府城市房价走势,正如我们开篇所说的那样,3月份澳洲城郊地区房价走势要好过首府城市。其中表现最好的地方是塔斯马尼亚州,该州除了霍巴特以外的地区房价在过去12个月内上涨了5.4%。



 

究其原因,实则上与霍巴特的情况相似,得益于州际移民数量的增多。许多悉尼和墨尔本的居民由于无法承担高昂的房价,因此不得不选择前往房价较低的塔州,这很大程度上带动了当地需求的上涨。


考虑到人口不断增长,塔州政府在上周出台了新的计划。根据州政府的最新计划,将有200多公顷的公共土地用于住宅开发,以解决塔州住房短缺的问题。这项计划旨在解决无家可归者逐渐增多,租房难创历史新高,以及房价飞涨问题。最近,政府在对相关的土地进行审计后,239公顷的土地被确定为适合住宅,将用于公众住宅开发。估计有3,000个新房可以在这块土地上建成。


除塔州以外,其他非首府城市房价走高的地区基本位于悉尼、墨尔本和堪培拉这些首府城市周边的城郊地带。由于这些首府城市的房价已经达到了一定的高度,因此许多居民不得不远离市中心。


过去一年,维州的Geelong是非首府城市房价上涨最快的地区,该地涨幅在10.0%;其次是新南威尔士州的Southern Highlands和Shoalhaven,涨幅在9.5%左右。具体排名如下图所示:


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那么表现较差的非首府城市地区主要集中在昆州和西澳以采矿业为主的地区。虽然这些地区的房价持续下滑,但是有迹象表明,许多市场已经走过了低谷期,正在逐渐向好的方向发展。


租赁市场表现


根据最新数据显示,虽然房价下滑有所缓解,房屋租金的上涨也出现放缓。在2018年第一季度里,周租金涨幅为1.1%低于2017年同期的1.5%。


包括悉尼、墨尔本、阿德莱德、达尔文和堪培拉在内的八个首府城市中的五个租金增长趋势略微放缓。其中,悉尼是唯一一个 周租金增长率比去年同期增速更慢的首府城市。



租金价格的下滑,主要是因为近些年来新建住宅数量的不断增多,支撑了市场需求。与此同时,首次置业者不断的入市也降低了租赁市场的需求。


达尔文依然是租金回报率(+5.8%)最高的城市。尽管在过去12个月内,达尔文每周租金下滑了1.6%,但该地的房价下滑速度要超过周租金下跌速度。其次,霍巴特总租金回报率排在第二位,大约在5.0%左右。


墨尔本租金回报率录得2.93%,仅略高于去年11月创下的2.88%的历史低点。此外,自去年7月份以来,悉尼房价下跌3.9%。然而截止3月底,悉尼的租金总回报率却缓慢回升至3.2%,高于2017年7月的3.0%历史低点。


END


整体而言,市场上种种迹象表明,自去年9月份澳洲房价达到顶峰开始回落后,澳洲房地产市场出现了软着陆。


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CoreLogic首席分析师Tim Lawless认为,支撑房价软着陆的一个重要因素是澳洲审慎监管局(APRA)的宏观调控。这在一定程度上限制了投资者和只付息贷款数量。根据澳储行的统计显示,截止2月底的之前3个月中,投资者贷款年增长率仅为2.3%,远低于APRA所限定的10%。


APRA的数据显示,去年最后一个季度,新批只付息贷款数量为15.2%,远低于2015年6月份的45.6%。据悉,去年3月份APRA出台的限制条件是只付息贷款比例不能高于30%,那这也就意味着银行方面是不是可以稍微放松贷款条件,从而吸引投资和只付息贷款客户。


根据住房融资数据显示,2015年5月份的时候新南威尔士州投资者占总房贷数量的63.6%,那么到了2018年1月份,虽然这个比例下降到了53.4%,但新州贷款市场上依然超过半数为投资者。


因此,房价是否会回升,这或许取决于银行贷款方面,只有当只付息和投资者贷款审批放松或利率下调,才有可能激发地产市场的活跃度。然而,考虑到当前皇家调查委员会将目光放在银行业身上,这种可能性又变地小了很多。


数据来源:CoreLogic




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