权威报告 | 澳洲房价怎么样,得看悉尼怎么玩

利华行livagroup2019-01-10 14:51:38


本期看点:

1、房价增幅最高的城市:霍巴特,3.4%

2、房价下跌幅度最大的城市:达尔文,-4.0%

3、租金收益最高的城市:达尔文,5.7%

4、租金收益最少的城市:墨尔本,2.9%



全国市场


9月份的结果显示整个澳洲的房价环比上扬0.2%,其中首府城市的房价上涨了0.3%,其他地区房价上涨0.1%。从7月-9月的第三季度,整个澳洲房价上涨了0.5%,是自2016年6月以来房价季度涨幅最小的。在过去12个月里,全国房价上涨了8.0%。



据CoreLogic的研究部主任分析说道:“所有首府城市的房价已经没了动力,第三季度首府城市房价只增长了0.7%,而2016年12月份的增长率达到了3.5%。而这也是受到了悉尼房价的影响。”


(2016年9月-2017年9月主要城市房价增/降幅)



租赁市场


虽然房价放缓的上涨的速度,但是租赁市场却显现出一些动力,而别是悉尼和墨尔本。在2015年,首府城市的租金涨幅今年有0.8%/年。在过去12个月里,年增长率已经达到了2.8%。悉尼的租金涨幅已达到4.8%,而一年前只有2.2%的涨幅;墨尔本的租金涨幅现在是4.8%,而一年前也仅有2.4%。租赁市场表现最好的是霍巴特,每周租金已经达到8.5%的年增长率。租赁市场较弱的城市为布里斯班(-0.1%),珀斯(-3.7%)和达尔文(-2.2%)。


(2017年9月全国租金收益率)


租金的上涨和首府城市房价的缓慢涨幅,让租金收益率持平。悉尼的收益率是3.1%,墨尔本的收益率降到历史新低,仅有2.91%。达尔文的收益率达到历史新高,因为房价下跌的幅度比租金涨幅要大。霍巴特的租金收益率也没落后,维持在5%的水平。



(2005年8月至今,主要首府城市租金回报率概览)



本地市场情况


悉尼

第三季度悉尼的房价小幅上扬了0.2%,是2016年第一季度以来的最小涨幅;和8月份,悉尼房价环比房价下跌0.1%,也是房价连续上涨17个月后第一次下跌。有意思的是,悉尼房价是因为独栋别墅的价格导致了房价在环比(-0.3%)和季度比上出现减少(-0.2%),而公寓房价一直维持一个比较小的涨幅。



因为悉尼市场上公寓供应过量,因此和布里斯班、墨尔本相比不显优势。CoreLogic的研究专家认为,想购置别墅的悉尼购房者,他们的购买困难使得需求量大幅增加,在房价上,别墅的价格比公寓高出了接近29万澳币。


墨尔本

墨尔本的市场,房价增长也比较缓慢,不过比悉尼情况要好一些。和8月份相比,房价上涨了1%;和第二季度相比,房价上涨了2%。CoreLogic的研究专家认为是清拍率让墨尔本保持了现在的强劲的势头,基本在70%以上。并且,可售房源少,转让速度快,平均在30天左右。



霍巴特

霍巴特牢牢坐稳澳洲楼市表现最好城市。在过去一年里,霍巴特房价上涨了14.3%,是2004年以来的最大涨幅。尽管如此,和其他首府城市相比,霍巴特的房价是比较低的,别墅和公寓的房价中值分别为41,2万澳币和32万澳币。



其他首府城市

珀斯的楼市依旧在解冻期,本月房价环比上扬了0.1%,和第二季度相比房价仍旧是下跌的。达尔文的楼市并未释放出相同的触底反弹的信号,房价环比下跌了0.7%,同期比减少了4%。布里斯班的别墅和公寓就有很大的差异。别墅房价环比上涨了0.2%,同比增长了4%;而公寓房价,尽管在环比上显是有所增加的,但和去年同期相比,房价还是缩小了2.5%。阿德莱德的房价,和上个月基本持平,但同比是增加了5%。



除首府城市以外的其他地区

和首府城市相比,其他地区房价在第三季度基本维持不变。在过去12个月里,房价上涨了5.6%。CoreLogic的研究专家深入分析了一些地区,发现一些地区的房价涨幅还是比较乐观的,特别是靠近悉尼大都市圈的一些地区。表现最好的地区是Newcastle

和Lake Macquarie SA4地区,房价同比上涨了15%;Southern Highlands & Shoalhaven (+14.3%)和Illawarra (+13.5%) 都排在房价年度涨幅的前三位。在维州,表现最好的地区是Geelong(+11.4%),和昆州的Sunshine Coast (+6.6%)。


(2016年9月-2017年9月其他地区房价增/降幅)



市场总结


CoreLogic的研究专家认为,现在市场较弱是因为所有因素共同作用的结果,也就是说,投资和只还息不还本的强制施压对悉尼房地产市场的影响,比其他市场大的多。从最新的数据来看,新南威尔士州投资者的贷款需求超过了50%,高于其他州的需求。


投资贷款率一般比住房人贷款率多60个基准点,只换息不还本的利率也高。CoreLogic的研究专家认为,房价增长缓慢、租金收益率少,以及贷款政策收紧,抑制了投资者的活动,而且似乎在促使投资者转向其他能获取更多收益和资本增长的市场。


CoreLogic的观察员表示,因为贷款利率的上调和信贷政策的收紧,投资活动会越来越少,首次购房者在房地产市场的占有率则会逐渐增加。根据住房财政的数据,收益于7月1日的印花税减免政策,新州和维州的首次购房者活动有所增加。从6月到7月,新州和维州首次购房者的贷款量分别上涨了28%和11%。其他州的首次购房者也在上涨,预计是由购房压力减小和住房者贷款引起的大范围的增加。


人口增长是另一个影响住房需求的因素。近期,ABS公布了人口数据,并强调海外移民人数正在增长。人口增长最快是维多利亚州,2.4%,这也是墨尔本房地产市场复苏的一个主要因素。第二季度,大部分州的净海外移民都有所上涨,维多利亚州和新州均达到历史新高。


CoreLogic的研究专家表示,尽管预计悉尼房价走低,墨尔本房价在年底或明年年初会下降,强劲的住房需求和贷款利率走低,则会支撑这两个市场的房价。



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