新西兰2017年终盘点 | 今年新西兰房市争议究竟有多大?

新西兰天维投资2021-11-22 09:26:31

2017年的新西兰,

冲突和矛盾的气息很浓厚。


从官府到坊间,

都弥漫着看不见的硝烟。




新西兰2017盘点·第一弹

房市之争



2017年

是新西兰房市极具争议的一年

是牛市的调整期?

还是衰退期的开始?


各路英雄豪杰众说纷纭,

每一名读者都有自己的看法。


时近年末,又到了房哥总结的时候。


过去的一年中到底是空军(看跌房价的网友)势大?还是多军(看涨房价的网友)更强?

让我们先从数据开始:


首先从奥克兰最大房产中介Barfoot(约占奥克兰40%的市场份额)的数据说起,房市第一晴雨表莫过于房源库存量


通常房源库存较多意味着,卖家上市较多或者买家购买意愿不强烈;而房屋库存减少,意味着卖家上市较少或者买家购买意愿强烈。

数据来自Barfoot官网


从图表中可以看到,经历了一个漫长的冬日之后,奥克兰房源库存量出现了显著增长。


与之对应的是奥克兰房价走势。


房源库存量大幅减少的九月份,奥克兰Barfoot的销售均价与中位价均出现了显著增长。


数据来自Barfoot官网


可以判断出,9月份是买家比较着急的月份。


随后的10月与11月价格出现了滞涨,而房源库存仍在增加,意味着卖家或许快要坐不住了。


数据来自QV 官网


小科普

QV全称Quotable Value。由于不可能每一套房屋都通过上市交易得到市场价格,所以就有了QV这样的房屋估价机构,对房屋的市场价格进行评估。由于这样的估价并没有经历市场的考验,所以有时候会出现偏差较大的情况。


此同时,QV估价则在经历了大半年的房价下滑之后筑底反弹。


11月份房屋估价出现了大幅增长。


既然Barfoot不能覆盖全部的市场,QV的数据又基本靠猜,有没有什么机构全面的统计了奥克兰房屋成交价格的吗?


还真的有这样的一个机构,REINZ(新西兰房产投资协会)就是这样一个机构。


虽然REINZ是一个非官方组织,但是其下属的会员单位涵盖了新西兰各大房产中介,所以能够获得非常全面的数据。


数据来自REINZ媒体通告


其中红色线条为奥克兰房屋成交中位价,坐标轴为左侧坐标轴。蓝色点状线条为奥克兰房屋成交总量,坐标轴为右侧坐标轴。


通过这样一个图表,我们很容易发现,成交量较大的月份,房价通常也会比较高。就是所谓的量多价高。


从图中可以看出,奥克兰房价正在从7月份的低谷中恢复。


2017年大家在争什么


房贷利率:上涨 VS 下降


2017年1月,美联储已经开始号称即将加息,商业银行纷纷预测OCR(官方贴现率)或许会迫于压力发生变化。


一些银行专家表示,无论OCR是否发生变化,银行的房贷利率都将会变化。


然而,这一条真的打脸了太多业内专家。


天维网的新闻截图


这一年来,OCR纹丝不动。


与此同时,新西兰各大银行的利率是怎么样的呢?


让我们对比一下1月9日与12月8日新西兰各银行的房贷利率牌价。


年初的房贷利率,来自Interest.co.nz


年末的房贷利率,来自Interest.co.nz


我们可以发现,许多银行的房贷利率牌价在这一年里甚至出现了下降的情况。


比如说ASB银行:在维持1年固定利率的房贷利率不动的情况想,2年的固定利率房贷利率从年出的4.79%下降到了4.59%。


不过也有如同ANZ银行一样的1年期和2年期固定利率房贷出现了利率上涨的情况。



租房市场:租客 VS 房东


今年年初新西兰统计局数据显示,新西兰的房屋拥有率达到66年最低点。总共180万个家庭中,拥有住房的家庭数量为120万。


于是各种各样的出租屋都出来了:


99一周的出租屋长这样:


200一周的出租屋长这样:



政府更新CV:开心 VS 失望


11月16日(周四)奥克兰市议会公布新的房产价值重估结果,奥克兰市议会宣布,奥克兰平均房价相比三年前平均增值了46%,首次突破100万纽币



在随后的20日(周一)奥克兰各地民众可以通过奥克兰市议会官网查询其房屋的政府估价。



这里的专家是来自Trade Me的房产栏目负责人Nigel Jeffries和奥克兰房产中介公司Barfoot&Thompson的经理Peter Thompson。



这里的专家是来自Loan Market的抵押贷款顾问Bruce Pattern和房产中介公司Harcourts Cooper&Co的总经理Martin Cooper。


LVR限贷令:收紧 VS 放松


其实早在年初,业内人士就呼吁政府放松LVR限贷政策。


在随后的大选前宣传中,国家党与工党领袖都曾发表过希望新西兰央行放松LVR限贷令的言论。



然而,央行行长却在大选前表示了拒绝。

大选结束两个月后,央行的说法终于发生了变化。


2018年1月1日起,放松对于投资买家和自住买家的LVR限贷

然而金融顾问认为,真正从LVR放松政策中收益的却不会很多。


First Place Mortgages的贷款经纪人Jeremy Meachem表示之前银行发放给首付款低的客户的贷款,只占发放贷款总额的7%。


Mortgage First的贷款经纪人Rob Parsons认为该政策的变化“幅度很小”,他认为对买家的影响不会太大。


Urban Edge Valuations的房地产估价师Natalie Edwards表示,虽然央行对贷款有所松绑,但对于低首付买家的贷款发放比例不可能有大幅的上升,因为各家银行有自己的限制。


本地买家 VS 海外买家


工党想要禁止海外买家购买新西兰房产已经不是什么新闻了,很久之前工党就已经发表了这样的言论。


今年大选中,禁止海外买家购买新西兰房产再一次被提出。在工党选举誓师大会上,工党党魁雅顿再次提出“海外买家不能购买新西兰现有房屋”。


在工党政府正式开始执政之后不久,工党再次放出重磅:


禁止海外买家购买NZ房产政策即将开始立法了!



在不久之后的12月,立法步骤正式开始,该法案很有希望在2018年上半年开始实施。


走完2017年的房市变幻

你觉得房市发生的哪件事

对你的影响最大?

欢迎在评论中留言