一文看透澳洲房市:墨尔本的东和西 VS 悉尼的南和北

澳大利亚2020-07-31 16:15:01

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作者:澳洲万邦金融


墨尔本的东和西

不久之前写了一篇文章“我是如何被洗脑的”,文章里提到我们会去墨尔本做考察,这篇文章就是我们考察后对这座城市的发展和理解。


城市房价的推动靠人口,全国的房价推动靠货币。墨尔本和悉尼加在一起拥有澳洲一半以上的人口,75%的国民生产总值(GDP)。如果您在悉尼找不到机会,那墨尔本就是您澳洲地产投资唯一的选择。作为一个非当地居民,我不可能熟悉墨尔本的每个区域,我此行只有一个目的,就是要知道墨尔本市政府把钱都花在哪里了,跟着政府的步伐来投资准没错。


万邦君住在市中心大型火车中转站Fliner station附近。万邦君的考察方法很简单,选择一条火车线,先一路坐到终点看看大致的情况,之后再从终点一站站往回坐,沿途看到哪个区商业街发达,火车站人流大,我就从这站下车,搭乘其他各种交通工具前往考察。考察完毕后又搭上同一条火车线前往前方另一个站点。早上7点出发,夜间11点返回,两天总共跑完了6条地铁火车线。本人在回悉尼后写下了自己对墨尔本这座城市的描述,随后阅读墨尔本市政府的城市发展计划材料,基本可以确定本君的观察是正确的,和墨尔本市政府的规划是一致的。



此行我要解答三个主要问题

 

1. 墨尔本西区的重镇weirrbee房价只有40多万出头,距离市中心只有30公里出头,开车只要20分钟,常有人说东区交通发达,西区公路发达。这个区下面就是经常有售楼员拿到悉尼来卖土地别墅的point cook区。


西区因为距离市区近,房价便宜,政府也计划在这个地区增加就业,很多人将这儿称为墨尔本的一个大黑马,澳洲人,中国人都有在此投资。那么到底这个西区有前途吗?


2.  墨尔本市政府为何会批准在市中心和市中心附近建如此之多的公寓?每个人都能看到供大过求,但是开发商一直在建,这些公寓会涨吗?


3.  墨尔本未来我所认为的热门投资机会在哪里?对于我们悉尼本地人来说,售楼员拿到我们手里的楼盘无非就是市中心附近的公寓,或者是西区的土地别墅。对于墨尔本来说,真正的机会在哪里?



以下是我对以上三个问题的回答,墨尔本售楼员可以回避。


1. 西区没有前途


当火车离开footscray station 驶向西区以后,我被眼前的景象惊呆了,一路上一直到werribee的前一站,整个这20多公里的海岸线上全是工厂和厂房。

 

所谓成也工厂败也工厂。为什么西区公路发达,离市区也不太远?因为这里是工厂区。世界各国城市的工厂区位置都不差,像以前的深圳,工厂区就在市中心附近。厂区大偏僻,工人就只能吃住在厂里,如果不行,那工厂要在一个离市中心不太远的位置,方便大群人上下班。公路也因为要方便卡车运送原料的原因,必须要建的非常完善和发达。


西区败也在厂区,楼价是表像,背后是经济,例如硅谷房价高的原因是那里诞生了太多科技富豪。澳洲GDP大部分组成部分是服务业和金融,制造业在走下坡路,一个走下坡路的产业如何推动当地的房价呢?然而西区的厂区大多是正在走下坡路的制造业。


第二点,西区依然被墨尔本市政府当成工厂区,这些工场区没有搬走或被政府重新规划土地的使用用途。

为什么有工厂就发展不起来呢?因为如果您坐火车一直往东边走,每个区都是连在一起,一路上都是居民住宅,中间没有哪个区被大片的工厂区隔离开。假设政府在这个范围做一个大的开发项目,比如建一个大的购物中心,那周围几个区都会获利。你看Burwood美食街的建立,就会让Strathifeld, Croydon, Ashfield,enfield等区域的人们都享受到。


但是如果一个区被工厂隔开,那政府投资的一个项目受众就太少了,只有本区的人可以享受到。


以前的Parramatta就是被工厂隔开的,从Burwood开车到Parramtta,以前一路上有数不清的厂房,Granville, sliverwater, lidcome,Dundas, Rydalmere。当政府决定建立Parramatta第二大市中心的位置后,很多厂房都被政府重新规划成了住宅用地,例如现在在卖的Melrose Park。随着工厂的迁走,Parramatta和这个城市连接到了一起。所以工厂不迁走或被重新规划,我不相信墨尔本西区会有什么翻天覆地的变化。


2. 墨尔本市中心


我在墨尔本使用了不同的交通工具,在这过程里我发现凡是轻轨通过的地方,街道整齐,商业街繁华,而且很多地方是赢家通吃,即有轻轨,又有火车,还有公交,例如华人最喜欢的区Box hill就是这样一个交通极度发达的地方。墨尔本的轻轨有很多中转站,不像悉尼的是单向往返,这使得墨尔本的轻轨具备了地铁的功能。



在墨尔本市中心轻轨线是免费的。更有意思的是墨尔本又要建一条新的火车线。新增的几个火车站都在市中心周边地区


我随后又翻查了墨尔本的都市计划,上面写道要把墨尔本建设为一个伟大全球性的都市


那悉尼的都市计划和地铁呢?

悉尼的都市计划是发展三个各自独立的市中心


悉尼在修西北铁路


由此我得出结论,悉尼的钱花在了城乡结合部的建设与开发,这也是为什么你看到balcktown的图书馆修的那么好,完全不像穷人区的,而Eastwood的图书馆那么破。墨尔本Epping火车站设施老旧,竟然没有屏幕显示此次列车中途经过的车站,塑料膜的显示屏幕上只写了all stop flinder station。悉尼的郊区有专门给Bus行驶的Bus line, 有直通市区的快车,balcktown附近还修建了水上世界

 

墨尔本不一样,墨尔本的整体布局,经费和火车线都砸到了市中心,根据维基百科数据墨尔本市中心是6公里,悉尼是两公里,墨尔本市中心常住人口是悉尼近3倍。墨尔本的澳洲网球赛和每年一次的赛马节马场都在市中心附近,墨尔本还在已经附近有轻轨的地方修火车站。



为何墨尔本在市中心和附近规划了那么多的住宅?通过以上迹象,我认为墨尔本市政府要打造一座城中之城,这里是集中了商业,就业,消费,娱乐。这里交通发达,每走几步就是公交,火车和轻轨。这是为什么墨尔本会审批通过大量公寓,这也是为什么墨尔本的投资大师michael yarney 坚持几十年在CBD周边买房,因为墨尔本的钱和建设都集中在了这些区域,好区什么交通工具都有,西区去市区却只有50分钟一趟的火车。


那墨尔本的公寓涨了吗?答案是涨了,是涨回原价。万邦君的朋友告诉我2013年dockland 两房的公寓售价65万

这是墨尔本Perston这个区的中价位历史图,我们看到这个距离市中心9公里,有火车,轻轨,巴士,有购物中心和周末的集市,这里的house在2013年中价位只有68万,2015年78万5。而在Dockalnd什么设施都没有的公寓一上线就卖到这个house的同等价,那涨了才怪。


所有房价的历史涨幅都是建立在价格上的,二手房的价格的产生是源于大量买家和卖家对于同一事物的共识。而新房的价格是由开发商单独定价的,这个价格并不是市场价格。墨尔本的公寓一开始就偏离了市场价格,经过多年的沉淀后终于涨回了原价,新房的原价本身就是未来价格。结论是二手房是真价格,双方商议而来,单方定价是伪价格。

 

3. 墨尔本未来的前景在哪

 

我的感觉是轻轨线把墨尔本划分成了城里城外,我们会重点选择那些既有轻轨,又有火车站的地方。那价值洼地在哪呢? 首先你不能按悉尼的思维去揣摩墨尔本,例如悉尼市中心17公里范围内的所有区,价值最低的莫非是内西Lakemba和Yagoona ,就这样的区他们的中价位也接近一百万,出了车站你也觉得生机勃勃,当地和附近都有大型的购物中心。


而upfield 这个地方离墨尔本市中心只有17公里不到,出了门只有三间卖阿拉伯圈大饼的小店,最近的一个coles还要开车3公里才到。所以在墨尔本,离CBD的距离根本不能作为这个区的判断标准。


还是看数据说话吧,以下数据来自墨尔本2050的城市发展计划书(来自2015年的数据)


市中心内城区(人口325,000)

就业69w(万),4年 人口增加49000

西区(人口838,000)

就业 28w,4年 人口增加 92000

北区(人口912,000)

就业 30w,4年 人口增加59000

东北区(人口892,000)

就业37w,4年 人口增加30000

东南区(人口531,000)

就业 21w,4年 人口增加30000

南区 (人口982,000)

就业35w ,4年人口增加75000


这么看下来墨尔本的东区拥有最多的就业和人口,城市未来的扩张只可能向东不向西。报告里有预计西区会拥有最多的人口成长。但是首先预测只是预测,就算是预测西区人口增长和北区南区最后的人口基数都会差不多,如果真要找潜力股我宁可选择南边的,因为按预测,除了CBD,南边就业岗位会最多。


我们未来关注的重点就是拥有轻轨和火车站,但是因为价格过于便宜和东边价差拉开过大的区域。如果资金盘子足够大的可以到东南区的城乡结合部地带囤地,等城市扩张到这里自然会带动地价。


悉尼的南和北


Metro 2056都市计划把悉尼一分为三,分别是以city为主的东区,parrmatta 的中区和Liverpool为主的西区。不知道这个区域分配是否符合我们当地华人对悉尼的划分,我记忆里的客人和朋友把悉尼把悉尼分为五块,一块是东区例如coogee, Randwick,那片区域很多人不熟悉,印象里是好区但很少去,有种敬而远之的味道。新移民一般集中在内西区如burwood, Strathfield和南区Hurstville这些地方。特点是坐火车去City都不超过30分钟,有大卖场和餐馆。一旦华人组建家庭有孩子了,大部分有人就考虑去教育资源丰厚的北区,寻思着买一个House,毕竟家里的老人也要过来,房子太小会住不下。


所以华人的轨迹是始于内西区,终于上北。至于西区,因为名声太差,和东区一样敬而远之。澳洲本地人的划分则更为有趣,他们的地段情节较重,分配比较极端。有钱和没钱都死守CBD周边10公里范围,如下北,北海岸和东区,区别无非就是租房或买房,这些地方白领租客最常见。另一批人则去远郊新区买土地别墅,我到现在还记得2012年有澳洲本地人为了买全新的土地别墅甚至在排队前连夜带了帐篷,想排一个好位置。说白了骨子里不想和新移民混在一起,哪国城市的土著都一样。

 

无论你按什么划分,这个要看个人喜好,不过我们今天谈的是按地产投资角度来划分悉尼。我的这个划分即来自于悉尼城市的发展历史,也来自自己的观察。

我认为悉尼其实只有两个区域,就是南和北,Parramatta河为中心。



为什么要这样划分悉尼呢?


这是一幅悉尼的城市扩张版图,最深红色的部分1917年前就存在,暗红色是1917-1945年新扩张的版图,浅红色是1945-1975的新开发区,黄色则是2000年后正在开发的区域,house and land package普遍是这里销售的。


从这幅图我们可以看到几个有意思的地方。

第一我们今天的几个大的火车中转站在1917年前就存在了,真可谓是组织里的中流砥柱,Parramatta, blacktown, bankstown, chastwood, burwood, Strathfield,Hornsby.

 

第二1917年城市边界是南边的earlwood kingsgrove, Hurstville是城乡接合部。北岸和南岸被Parramatta河分开, Parramatta 和 Bankstown 离悉尼之间有大量的空地,所以我猜测从Burwood的内西区到到东边的vaucluse,南边整个深红色的地块应该就是悉尼,其它区域应该是各自独立的县级单位,在1917年后开始的城市扩张后被逐渐并到了一起。


我之所以把悉尼划分为南北,还有最重要一点是政府在城市在城市规划上一直大力发展河边以南,而不是以北,从1917年开始北岸就是一片荒凉,整个北边是以north Sydney一直延伸到hornsby 的狭长地带,很像智利的版图。而南岸一开始版图数倍于北岸,版图看起来像美国地图,在1917年后版图扩张速度也很快,当北区延伸到Epping,Carlingford 一带的时候 ,南边已经吃掉了Liverpool 和Parramatta.


直到今天我们依然会发现一些有趣的现象,政府依然在重点发展南区,提升南区的密度。大家想一想悉尼开发的楼盘是不是大部分在Parramatta河以南?北区除了 epping和carlingford ,Hornsby一带,几乎没有任何大规模的公寓项目(medowbank Rhodes 属于建造新区行为)。举例来说澳洲最大的开发商Mertion,除了Dee why, 你就没见到他们目前在北边有任何项目。南区的商业现象明显大过北边,请对比Eastwood和Burwood的中餐馆,Bondi的westfiled和Chatswood的westfield,南边无论是奢侈品店还是Westfield都多于北边。教育资源北岸多,但是大学都在南边的CBD。

政府刻意提高南边的密度,例如南边的bankstown council, Sutherland council, Campbelltown council R2(普通住宅)的地就可以盖Town House(联排别墅), 也就是说这些区域每块别墅都有开发潜力。南边内西区Burwood council  非常支持开发,有朋友开玩笑说只要开发商能多给council修几个停车场,他们就能给你批准楼多给你盖高几层。


反观北边的council如ku-ring gai council属于纯粹的环境爱好者,每个在那里开发过的人都有过刻骨铭心的记忆,万邦君的一个朋友在ST Ives做项目,那块地先后易主两次,开发许可申请超过四年,闹到了土地环境法庭。Hills council 和blacktown council 连duplex都建不了,更提不上提升密度这个说法。


在过去的策略上应该是住北买南,南区很多名声不好的区如Campsie房价一飞冲天,轻轨更提升了原本就很贵的内西土地价值。但是在今年我越发的觉得策略应该是南开发,北投资。供给也会创造需求,我不看好南边不是因为随着南边的提升会有大量的公寓,因为大量的公寓会有大量的人口,进而提升升级当地的商业,悉尼的人口基数够大不会成为可以消化这些公寓。我所担心的是


1.基础设施

南区的基础设施总是比开发力度慢半拍,无法容纳那些人口。例如我们所熟知的东区,虽然商业成熟,但是道路狭窄,交通出行不便。虽然有BUS,但是没有像西北和西南的公共汽车单独行驶的bus line,出行时间在高峰期竟然比从20公里外坐火车还长。虽然政府推出轻轨,共享单车,但这个速度跟进的太慢。我认为过度的密集开发会赶走一部分人到北区推动北边的房价。Burwood的购物中心完全和它本身的人流不匹配。人口密集也会加剧治安问题。

 

2. 价格

相对南区,北区大部分房价还是便宜,Vacluse vs mosman, medowbank vs Rhoes。Burwood vs eastwood  ,Russell Lea vs Galesville, 越往西到carlingford 北部反超,到Blacktown 南部反超。


3. 名气的消亡

 好区,CBD这些头衔所带来的房价升值会在未来不断贬值。什么是好区,castle hill 在2000年算吗? Rhoes 2005年算吗? North rock 2017年算吗?


2008年前华人开公司拼了命也要挤在唐人街那几个破大楼里,唱K吃饭曾几何时也必须要来city。Burwood的商业升级升级拿走了太多原本属于CBD的收入,到今天Burwood的唐餐馆已经在数量和种类上逐步和city分庭抗礼,新开的唐人街也会进一步加剧这个趋势。Chatswood 也开始了vivi light,似乎也要从CBD的商业里分一杯羹。


整个悉尼的房价是建立在离CBD的距离上的,因为CBD是商业与交通的枢纽,随着产业升级CBD也不断在改变。悉尼在1970年经历了一次从西到东,在这座城市改成立的时候,最开始的两条线,第一条是Hurstville,第二Bankstown, Bankstown 是主要的就业中心,Strathfield 是城市中心,其中 Strathfield的房价最高。任何国家的发展都是从劳动密集型的加工业,到精密制造业,最后升级到服务业为主的知识产业,Bankstown是制造业的大本营,但随着产业升级如今这片地方已经成了安置中东难民和公屋安置地,整个城市的经济从西移到了东,开始了知识产业与服务业。


我所看到的未来是逐渐衰败的南CBD和跃跃欲试的北边,北岸政府尝试打造连接chatswood-st leonard—north Sydney的新商业中心,开始了新的商业升级。Mertion的service apartment在悉尼有五个,其中两个在北边。西北的铁路升级与就业中心会逐步拉近南北的差距。房价会不会出现一次从南到北的转移,就像上一次从西到东呢?假设说悉尼CBD就业比例不再是悉尼总体的70%,那南边内西和东区的房价是否还可以领跑呢?我只能说让我们拭目以待。


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