在澳洲房产买卖中的重要一环——Section 32

万嘉澳洲2019-06-11 02:36:15

1.什么是Section 32

Section 32 是一份卖方向买房提供的一份文件。


Section 32的全名是Section 32 of the Sale of Land Act(土地法第32条款),它要求卖方在签订销售合同之前向买方提供特定的信息。一般而言,如果卖方未能在合同签署前提供该法案所要求的信息,买方将可以取消合同。


在合同签署之前,是向律师获取法律咨询的最佳时机,因为如果在交易完成后寻求法律建议,终止合同的机会可能会受到严重限制。近些年来,Section 32 条款的要求越来越严格。对于Section 32 的解释,尤其是那些与业主-建造者有关的建筑工程,可能会让人很困惑。此外,如果不遵守Section 32中某些规则,可能会招致巨额罚款。


2.谁需要准备Section 32

律师应该准备好Section 32


Section 32 应该由有资格的律师进行准备。虽然在土地法中没有明确强调,但实际上这是一份法律文件,这意味着一个卖主必须得到一个合格的律师的合法的法律建议,以便理解Section 32相关的责任。


3.如何提供Section 32

通常来说,Section 32是由卖家的律师所提供的,并交给了房地产经纪人。然后房产经纪人将向买家提供Section 32


如果卖方在没有代理的情况下销售,卖方的律师通常会直接向买方提供Section 32,或者将其发送给买方的律师。现在最常见的情况是Section 32与空白合同相结合,并以电子方式提供。


4.谁必须签署Section32

卖家是唯一需要签署Section 32的人,卖家可以亲自签署,也可以通过他们的法定代表人签字。大多数房地产经纪人会告诉买家他们也必须签下Section 32


这不是必要的。这只是为了保护房地产经纪人。通过让买方签署Section 32,房地产经纪人可以证明在合同签署之前,Section32的副本被交付给买方。这是买家被要求签署Section 32的唯一原因。


5.谁什么时候必须提供Section 32

Section 32 必须在签订合同之前去提供给买家。


有些时候房地产经纪人会让买方签订合同,并在合同中包含一种特殊情况,说明销售是由卖方提供给买方的一份Section 32的副本。在这种情况下,交易是有致命缺陷的,买方有权取消它。


6.Section 32包含了什么

下面的列表列出了Section 32的详细信息。

Section 32的基本信息:


向买房发出法定警告

卖家信息

条款细节

关于过去7年颁发的建筑许可证的信息

业主担保保险协议

如果卖家是业主,完成了建筑工程,那么在Section 32应该有一个书面的检查报告(列出了所有的缺陷)

土地上的任何抵押贷款或费用”(指对土地征收的债务)

关于契约、条款和其他对限制条款的信息 (无论它们是否出现在条款上)

规划信息,特别是在分区限制土地使用的情况下

财产所有者应支付的支出信息

有关当局发布的任何通知或命令,如围栏、道路拓宽、污水处理等

如果有通向街道的道路

与该房产相关的服务信息


7.如果违反Section 32

刑事犯罪

正如上面所讨论的,卖方故意或无意地提供虚假信息,或不能提供所有必需的信息,这是一种刑事犯罪。被判有罪的人将被处以50个处罚单位的罚款。


取消合同

如果卖方未能遵守Section 32,买方有权在任何时候终止合同,直至最终结算日。这可能会给一个卖方带来巨大的成本。卖方可能仍然需要向房地产经纪人支付全额佣金,如果要再次出售房产,再加上法律成本,再加上买方损失的成本,那么就需要支付额外的佣金。当然,也有例外。仅仅是技术上的违约并不一定会导致合同的取消。在对违反Section 32的事件进行补救措施处理之前,应寻求法律建议。


法律建议需求

当然,每一个案件的细节必须被仔细考虑,以确定是否有违规行为,谁负责此次违约,以及有哪些补救措施。在任何关于买家是否能够以违反Section32的规定结束合同的假设之前,建议由一位合格的律师提出法律建议。


8.Section 32中的刑事犯罪

比如卖家故意或无语提供虚假的信息,或不提供Section 32所要求的所有信息。该情况会触犯刑事犯罪,并可处以罚款。


因为没有被房产中介或者房产经纪人(他们只是例行公事的为无知的顾客准备Section 32)正确建议而触犯刑事犯罪的卖家,房产中介或者房产经纪人应该告诉卖家我们没有劝你提供合法的法律建议,因为只有有资格的律师才可以提供专业的法律建议



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