超预算?说说在澳洲买地建房有哪些坑!

万嘉澳洲2021-04-18 15:10:17

各位想要建房的土豪不知是否有这个感觉,在澳洲买地建房子,好像到处都是坑,不知道什么时候就会被坑一道。最常听到的就是施工方说,根据合同这里这里,甲方需要多给多少多少钱,明明说的是施工队要负责建好房子做好一切的,不知道什么时候变成了是甲方增加了内容(variation)要加钱;明明说好了是多少周就要交楼的,但是施工方又一堆理由出来,说根据合同,怎么又可以合理延期了(EOT)。


这个合同到底是怎么签的啊,为什么签的时候好像什么都合理,签完之后好像什么都不合理?为了解答各位心中的疑问,以下笔者就来详细解释一下新南威尔士州的建房合同。


关于合同,大家可以到Fair Trading下载一个免费的房屋建筑合同:

http://www.fairtrading.nsw.gov.au/biz_res/ftweb/pdfs/About_us/Publications/Home_building_contract_over_20000.pdf


一般非Project Home的施工队最常用的合同是Master Builder 合同,如果想了解的朋友可以到以下网页查阅样板,下载需要19.80块澳币(会员),或者30.80澳币(非会员)(2017年8月24号的价格):

http://www.mbansw.asn.au/flipbooks/Contracts/BC4/BC4_HTML5/index.html#3/z


给房东的清单

Fair Trading的合同首先是一份给房东的清单(基本上这是整份合同里唯一完全站在房东角度的一页纸),这里有十四项,请一定要细细研读,不要觉得麻烦,这一部分不能偷懒:


  • 您是否检查了施工方拥有施工执照(Licence)?执照是否过期?

  • 施工执照(Licence)是否涵盖了目前工作的种类(Type of Work)?(例如: Certificate 4的Builder是不可以建Apartment的,只能建一般House)。

  • 施工方的执照上的名称和号码跟合同上是否一致;

  • 合同、图纸或工程说明是否涵盖了即将进行的工程(大坑,99.99%的人或工程会因此而被追加收费);

  • 合同是否明确说明了合同的价格,或者已经警告了合同价格未知?

  • 如果价格可能跟合同价不一样,合同内是否已经警示或说明为什么会不一致;(其实这一条已经是一个警示);

  • 你是否意识到合同相关的冷静期(一般是5个工作日)?

  • 工程押金是否在法律规定的10%以内?

  • 合同是否包括了进度付款的细节?

  • 你是否理解合同价格改变的流程?(不懂一定要问懂为止,理论上每个改动都必须得到建筑师和甲方的同意,实际上,这个阶段甲方并不愿意付款让建筑师协助监管,所以Builder得到甲方同意就会进行改动,但是这样甲方的利益往往得不到保障)

  • 您是否意识到是谁帮您获得当地政府或者其他方(PCA)发出的施工许可?(施工阶段,在拿到施工许可之后,也就是俗称的CC之后,是施工方去获得其他的证书,例如最终的入住证明Occupation Certificate 也称为OC)

  • 您是否理解,在施工方给您一份房屋建造赔偿基金属下的保险证明之前,您是不需要给施工方任何押金或者进度付款(除非项目不需要这一类的保险)?

  • 施工方有没有给您一份“建筑消费者指南”(Consumer Building Guide),此指南提供了一些新南威尔士州房屋建造法中关于房屋建造过程中,作为房东的您的权力和责任的重要信息,还有是您可以在哪里获得更多的相关信息。

http://www.fairtrading.nsw.gov.au/Factsheet_print/Tenants_and_home_owners/Home_building_and_renovating/Preparing_for_building_and_renovating/_Consumer_Building_Guide.pdf

  • 合同是否告知在何种情况下会终止?


合同的关键点

一般合同都会列明是什么时候开始,预计什么时候结束。但是不要以为这样就可以保证项目就能在预计时间内完成。


一般House的合同建筑周期为48周。但是会有很多意想不到的事件会影响项目进度,例如:自然灾害影响(最常见的就是下雨)。这时候施工方就会递交一份EOT,extention of time,也就是延时申请。只要那天有下雨,只要雨滴能让一张A4纸湿了就会停工,工人直接就不工作了。如果运气不好,是早上7点下小雨,9点就停雨了,工地也很大机会不会开工。这样工期也算是合理延迟。


又或者设计更改了,图纸没有完善也有可能造成项目延迟。请注意一点,很多房子开始建造的时候只是做到CC阶段,俗称的施工许可证书阶段。图纸是不可能包含所有建筑相关项目的,图纸也不可能100%完善或完美的。这种情况下,施工方也是可以“合理”的延长工期。关于项目延时,施工方必须在延时发生的十天内申请,而房东必须在收到申请的十天内答复。


很可爱的是,在Fair Trading合同里的要求是:

Both the contractor and owner(ifapplicable)must take all reasonable steps to minimise any delay to the work.

施工方和房东都必须尽可能减少项目的延时

在Master Builder合同里的要求是:

The Builder MUST use his best endeavours tominimise any delay 

施工方必须尽他们最大的努力去减少延时

而建筑师协会的建造合同,即由建筑师监管工地的合同里,有这么一条Liquidated Damage,是关于项目延期对于房东造成的损失,Builder需要按天数给与房东赔偿,而这个每天赔偿的价格,是由房东和Builder协商而定的,例如,每延迟一天,房东所损失的租房的费用,加上银行贷款利息的费用等等所计算出来的一个合理的延期赔偿。这一点,在Fair Trading和Master Builder的合同里都没有体现出来。


一点点澳洲的建筑历史

在这里请允许笔者说一下历史,在很久很久以前,建筑师在项目建造过程中拥有无上权威,不仅仅是设计,还包括了工程预算控制,工程进度控制,施工现场监理等等(这些理论至今还包含在建筑师注册考试里面)。


在悉尼歌剧院建造的时候,由于建筑师的执着,不断的修改和完善图纸,造成了项目的严重超支。传言,自此之后,澳洲全球首创了一个课程叫Project Management 项目管理,从此工程预算控制就由Project Manager项目经理,或者是Builder(包工头)来管辖,建筑师的权力被大大削减。很多时候建筑师的设计图纸被要求缩减,以求让施工方能获得施工自由,从而控制成本。


这个也就衍生出了前文所说的大坑,由于图纸不完善而导致设计不能完美,施工方拥有了现场改动设计的绝对话语权,因而也获得改变合同价格的权限。


项目准备金和主要成本列表

为什么会有项目准备金和主要成本列表呢?


因为图纸不完善啊。并非所有材料都在设计图纸中标明产品,或者设计所标注的产品不符合施工要求(如Lead Time运输时间过长等)。

最常见的是什么呢?


室内装修的部件,例如,墙角线是什么样式?踢脚线是什么样式?木地板的安装方式(隐藏式钉还是明钉)?这些都是必须的部件,但是图纸上通常不会有明确大样,也不会有设计说明的,所以需要有这一部分的预备金和资金列表。


这个也是改变合同价格的最常见大坑,小的问题就是墙角线这一类的,大的就是厨卫产品了,有的价格差异可以过万。

那怎么可以避免呢?


在找Builder报价前就让设计师把图纸全部出好。


是否这样就能完全避免Builder随意加价呢?


对不起,不是的。在新州,很多别墅都不需要建筑师去报建,而且由于历史原因,很多别墅的建造也不需要建筑师提供如此深化的图纸,久而久之也就很少做报建的设计师拥有这方面的建造知识。更加关键的是,懂建造知识的设计师收费不菲,而甲方通常都不愿意在前期就付出高昂的费用。因而也就造成了目前这个无解的恶性循环。


Defect Period 维修期

Fair Trading和Master Builder合同的要求都是13周,也就是3个月。时间非常的短,所以房东需要尽快的找出建造发生的问题,要及时通知施工方,并督促他们修复问题。


而ABIC (Australian Building Industry Contract)合同,是属于建筑师主导的合同里面规定的是52周,也就是一年。不过极少甲方和Builder愿意采用ABIC合同,因为这是建筑师主导的合同,虽然是全心全意为项目质量控制着想的合同,但是并不会全心全意为甲方的钱包着想。


请注意,理论上维修期一过,合同规定的所有费用都必须付清。请注意一下字眼,这个是维修期,不是保修期。新州法规规定,小问题的保修期是2年,例如窗台漏水,大的建造问题保修期是6年,例如:结构开裂。


此文不能详尽翻译建房合同,只能挑出最容易被坑的部分说明一下。


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