想从新西兰银行批贷款?你的个人信用评级过关了吗?

逸居新西兰2020-09-27 14:30:39




逸居小人儿

买房置业少不了找银行批贷款,可是贷款是与你的个人信用息息相关的,一些不经意的疏忽,一些晚交的费用,都可能被新西兰银行写在你的信用黑小本上,影响你的贷款大业!


信用评分(credit score),是指金融机构一个对客户偿还贷款能力以及信用风险评判的标准。(“信用评分”与新西兰信用报告(veda report)中的“信用分数”是有区别的。)


1. 信用评分从何而来?

为什么说它 “事关重大” 神秘兮兮”


2008年全球金融危机后,新西兰的银行对资金的借贷政策做了很多调整和改进。为了最大程度避免借款人出现违约行为,每个银行都根据历史数据独立设计自己的数据模型,由此获得对每一个借款人的信用评分(credits core)。简单说,就是通过这些数据评分,电脑从“历史经验”判断贷款申请人是否有违约风险。


很多人觉得我借款80%,抵押房产银行怎样都不会亏的啊,还有必要这么复杂吗?


事实上,不光是简单地赚一笔利息,银行的贷款业务(loanbooks)里出现的违约比例越小(less areras),越受到银行自家financial backers的青睐——通常是海外的wholesale lenders。万一最终银行走到mortgage sale这步的时候,往往会导致几败俱伤,很多精力和金钱都会打水漂,所以银行对“信用评分”的把关非常严格,贷款在发放的时候,个人偿还贷款的能力以及信用评分就显得尤为重要。


另外,每个银行的信用评分系统是不一样

针对自己的业务和规模和市场定位会不同,并且都是完全机密的!贷款经纪也好,银行贷款经理也好,甚至是审批贷款的credit assessor都不会知道具体的评分制度。



2. 信用评分如何运作?

影响信用评分的几个关键词



每个银行的信用评分机制各不相同,又属于高级机密。那么在现实中,各大银行会怎么使用信用评分机制呢?


一些银行把客户会通过系统的credit scoring分类为:0 1 2 3 4,依次风险系数上升,分类在3+的客户会自动被系统拒绝 (system decline loan),再去翻身就需要做大量工作与银行沟通才可以获取manual assessment的机会,这样的贷款也是银行不愿意花时间审批的。




甚至有些银行可能都不使用信用评分,所有客户均通过credit assessor审批;也有些银行只是简单通过veda提供的信用分数判断。


因此,了解信用评分的工作原理,可以避免许多不必要的麻烦。在现实中,往往是这几大关键词,在影响信用评分:


询问记录 (Credit Enquiry)

每当您申请贷款(或信用卡、车贷等借贷产品)时,这些询问纪录(credit enquiry)都会显示在信用报告并影响您的信用评分。不论贷款申请是否获批,借款银行机构只考虑您有这个纪录,便影响分数。所以要是因为申请贷款次数过多而影响新贷款的批准,务必向你的贷款经理解释之前的申请只是你在对比不同银行的产品。询问纪录在现实中越来越常见,有的客户会在最终贷款批准下来往往会咨询三四家银行。






净资产状况(Net Asset Position)

银行的一个重要考虑因素是净资产状况(net asset position),这个资产状况可以对应您的年龄,收入,净资产等。例如,如果您今年40岁,年薪20万新西兰元,然而您在申请贷款时净资产只有10万新西兰元,银行非常有可能拒绝您的贷款批准。因此递交贷款时,沟通非常重要,有时需要将您的情况做好包装,而不是一股脑全部递交。申请贷款的时候最好尽可能的把自己的情况如实的告诉lender,他们知道的越多就能越好帮助您。




贷款的比例(lvr)

信用评分与贷款的比例(lvr)关系密切,70%lvr的贷款与95% lvr的贷款申请,信用询问对于前者的影响自然就会小很多,贷款批准的机会也自然高很多。因此,如果需要借款80% lvr以上,建议跟银行贷款经理仔细沟通,确保每一个细节正确无误后递交申请。

贷款申请表格

在您递交的贷款申请表格中的每一项都是有意义的,都会影响到您的信用评分。包括居住地址、在每个地址居住的时间长短、每份工作的时间长短以及更换工作的频率等等。






另 外

申请表格上的信息尽可能不要留空,否则都会潜在影响贷款申请的批准。



3. LVR 80%以上的贷款如何操作?

LVR (loan valuation Ratio)= 借款人的贷款总额 所抵押的房产价值的总额




2013年,新西兰的中央银行针对房产的借贷市场作出重大的调整,其中一个重中之重就是把LVR80%规定为贷款的门槛。


央行规定,从2013年10月起,所有银行的新贷款里高于lvr80%的贷款只能占贷款总额的10%。所以如果您只有不到20%的首付却想在银行拿到贷款,就得“拼人品”——要看当天银行有没有做够足够多的80%的贷款来支持。现在几乎所有银行都有一个funding team,来评估每一天银行系统里的放贷贷款金额,以此决定能发放多少超过80% 的贷款。


如果您的贷款非常幸运被批准了,接下来就要准备听一些不大好的消息了:银行lvr超过80% 的贷款视为风险较高的投资,所以一般都会做足自我保护,特别是2008年全球金融危机后,很多银行都为自己的投资买了保险,超过80% 的贷款就是其一。lvr的比例越高风险就越大,银行一般按照以下级别来分类:LVR 80%-85%,85%-90%, 90%-95%。



有些银行会按照不同的lvr,在标准房贷利息上加一个margin,有的会在申请贷款时要求交一种一次性的费用,总之,“羊毛出在羊身上”。



值得注意的是

当您的贷款还到一定程度,或者对房产做了重大改进——比如大的装修,或者做了市政府批准的加建,让房子增值,可以提出让银行重做估价报告,这样可以改变lvr的比率,让您的利息尽快降下来。


通过以上分析,相信大家已经get到了操作的奥义!最后举个例子,来看看实际案例中的运用吧!



2014年2月,小磊参加了一场房屋拍卖。拍卖前银行对这套房子的估价是100万,同时银行愿意按照LVR 80%的限度,贷款80万给小磊,因此小磊本人需要付20万首付。




在拍卖当天,因为有多人竞拍,最终小磊不得不以110万的价格买下了这套位于奥克兰中区的房子。银行评估了小磊的信用评分之后,最终多借了10万给小磊,总共90万。90/110 x 100% = 81.8%, lvr超过了80%,因此银行给小磊的房贷利息可能会比LVR低于80%的多0.3%,后者5.0%,小磊拿的就是5.3%。




不过好在14年10月之后,奥克兰房价大涨,小磊找到银行重新评估了房子,小磊的房子估价涨到了120万,90万的贷款只占到了120万的75%,因此LVR就是75%,银行最后将小磊的利息下调了0.3%,于是省了一笔的小磊非常高兴。





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