新西兰建房细节知多少|那些隐藏花费你都知道吗?

新西兰微房产2022-08-01 13:51:02

为抑制暴涨过热的新西兰房地产市场,从去年10月以来,新西兰各大银行连续出手,收紧信贷政策,特别是针对开发建房,从收入到贷款比例,从贷款用途到放款条件,那真是步步为营,处处设防, 这可愁坏了咱们中小开商和建筑商兄弟们呀。

咱们房地产市场是一条产业链,从卖房中介到贷款经理,从律师到会计师,从分割师到设计师,无一例外的受到了了市场平淡的影响。


不过,市场规律就是这样的,既公平也有挑战性。当咱们行业内人士受影响严重的同时,也给了初入投资建房行业的新手们难得的入市机会。


以前抢不到的土地,现在随便选位置。以前望尘莫及的拍卖价格,现在也是频频流拍,一降就是10几万。


当然,对于新手,买地是一部分。但真的到了建房,那要考虑和学习的东西就太多了。

乔大叔又来发干货啦。。。。那些行业内部的花费细节!


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新西兰建房报价,行业有玄机?一文全打尽!

最常见小白问题:我自己买材料,你们可以帮我管项目吗?


一个简单的问题,我们来看看这个里面实际包含的隐藏花费有多少!


建新房有很多步骤和细节,咱们就用最大花销的两个关键部分做例子:


地基:报价是根据地基的难易程度,算出水泥和人工的成本。


地基公司报价“小心思”

?同样的情况,框架的差价可以到$5000-$8000, 更别说供给完全跟不上的预制板行业,批发商大概3-4个月拿货,散户一等就是8个月。


大家可以清楚看出,建房这一行,不像是零售行业,愿意花时间询价就能捞到便宜货(不要品质的另当别论)。长时间的行业资源,业绩,人脉的积累相当重要!

咱们再说工程管理,自己管和有经验的建筑公司管理的区别,还是举几个小例子:


? 按设计师要求,所有框架必须是SG8,但框架公司错误送货,混入了一些SG6 并且用了, 而项目管理人无足够经验,没有及时发现, 等council  检查发现了,需要返工重做,那么返工的人工和时间的耽误会不少。


聘用木工做框架,有一些不承重的部位,比如Ceiling Batten, 木工可能会用次一些的木料,这就需要有经验的管理人员在封上以前及时发现替换回来。

地基定位,可能因为地基人员经验不足,定位不准,如果没有有经验的管理人员把关,按照错误的定位做了Footing,等最后再发现,那修改就需要花费更多的水泥,人工和时间。


设计师部分也是有可能出问题的,如果管理人员没有足够经验就没法鉴别设计图和实际Site的问题,没法及时与设计师沟通并讨论出最省时有效的解决方案。例如:设计师用的以前未全部更新的资料,并不知道Site已经被修过挡土墙了,设计上就没有考虑进去。另一方面,如果设计师设计了挡土墙,但实际Site并没有必要这么做,就能为屋主节约修建成本。


小小几个例子,可见管理工程,完全不是小白们认为的,每天自己去工地上守着这么简单。能不能看出问题?能不能及时看出问题?能不能及时看出问题并找到最及时有效的解决方案,并能调动人来帮你完成?这些都要靠行业经验和资源!

请Site manager 还是大包?

Site Manager 市价$15000-$25000+GST,   其实质上屋主的雇员,不承担任何工程超支或是超时上的风险。


大包公司,其实质是扮演屋主的角色,必须通过良好的时间和成本管理,才能从中赚到公司利润。

还是两个小例子:


挖地基: 如果挖出来发现地下有很多水泥块,那么Site manager会告诉屋主,需要更多的资金来支付意想不到的这部分额外的水泥,Digger 和人工,当然也需要更多的时间。而大包公司,因为和屋主签订了固定价格合约,所有费用和时间上的额外支出都必须有大包公司单方面承担。


新西兰冬季正是雨季,如挖了地基,挡了帆布,晚上一下雨,第二天可能就塌了,需要重新返工再做。如果碰上好几天连续下雨,额外开销的时间人工成本,可想而知。 道理同上,这个额外的花费,如果是请Site Manager, 那就由屋主承担了。如果是大包,当然就是大包公司全权承担了。

有新同学会说了,我就想自己建,学点东西。可以肯定,想学习的这个心态是完全正确的✅

那你就要问问你自己了:


  • 如果不赚钱或是亏钱,你还愿花一年的时间只是为了学建一个房子的经验吗?

  • 学到一个房子的经验后,你还有时间和实力建更多的房子吗?

  • 如果你投资房产的目的是赚钱,怎么能最大化实现你的投资回报才是你做所有决定的最重要的因素,而不是附带照顾着你自己反正在家也没事干。

  • 如果你真心要学,你依然可以雇佣专业人士,跟着他们学习正确的经验和流程,而不用拿着家里所有的存款来冒险做你们这个唯一的项目。


毕竟,专业人士10几年的经验, 不是一两个房就能参透的。不耽误赚钱的同时跟着学 ,岂不才是一举两得,事半功倍!


小弟这是写给刚入行,需要帮助的新同学们参考用的。建筑老司机们请绕行, 哈哈。


再配一张乔大叔版权建房流程图:

更多分割建房赚钱贴士,看下期哦。


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