干货 | 在澳洲投资买房如何最大限度地降低资本所得税?

Belong地产2019-01-17 11:23:51



很多中国移民、投资者以及购房者对于澳大利亚房产的征税情况不甚了解。


对于曾经作为主要住宅,后来随着情况的改变而用于出租的房产而言,在出售时业主如何最大限度的降低资本所得税(Capital Gain Tax,简称CGT)呢?


今天Belong恒创地产就给大家简述一下有关澳大利亚房产资本所得税的知识,以供参考。




从表面上来看,当业主,也就是纳税人从其主要住宅中搬出,开始将该房产用于出租时,由于该房产在其出租期间已经不再认为是该纳税人的主要住宅,因此在出售该房产时,该纳税人只能享受到部分主要住宅资本所得税豁免。
 
然而,纳税人在出售曾经作为主要住宅,后来用于出租的房产时,在计算该房产的资本所得税时可以运用暂时空置原则市场价值原则,来减少其应缴纳的资本所得税


暂时空置原则


当一处住房不再是纳税人的主要住宅时,即纳税人从该住房搬出以后,那么纳税人可以运用暂时空置原则,在纳税人不在该房产居住的整个期间或部分期间内,继续将该房产作为其主要住宅。而如果当纳税人从其主要住宅搬出后,该房产用于盈利,那么在该房产用于盈利目的的一个单一期间内,该纳税人可以在最长期限为6年的时间内,依然可以将该房产视为其主要住宅


如果纳税人应用了“暂时空置原则”,那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内,该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。


市场价值原则


如果纳税人从他的主要住宅内搬出,而且该房产第一次用于出租的时间是在1996年8月20日19点30分以后,那么该纳税人可以运用市场价值原则。一般运用该原则必须满足两个条件:一是由于房产曾用于盈利目的,所以在出售该房产时,纳税人只能获得部分主要住宅资本所得税豁免;二为如果房产在首次盈利时间之前即刻出售,那么纳税人便已经获得全部的主要住宅资本所得税豁免。


如果纳税人使用市场价值原则,那么在出售房产时,会影响到纳税人的资本收益或资本损失。市场价值原则的内容如下:

  • 在房屋用于营利目的时,用此时该房屋的市场价值代替其成本价值来计算资本所得;

  • 从房产首次用于营利目的时开始,纳税人对该房产开始一个新的所有权阶段。


市场价值原则不具备可选性。这意味着只要满足市场价值原则的条件,该原则就自动适用。



综上,在出售曾经作为主要住宅后来用于出租的房产时,纳税人可以应用暂时空置原则来显著降低其资本所得。


但是,应用暂时空置原则的缺点是,在纳税人购买了一套新的房产的情况下,如果纳税人将其前一套房产作为主要住宅,那么在其旧房产作为主要住宅的期间(旧房产应用暂时空置原则的6年期间),纳税人的新房产不能获得主要住宅资本所得税豁免。


因此,为了做一个好的规划,在以上情况下,纳税人要考虑诸多因素来确定是对其旧房产应用暂时空置原则,还是在其搬入新房产时,将其新房产作为其主要住宅。在这种情况下要注意,直到纳税人卖掉其旧房产之时,纳税人才需要对此作出最后决定。



在考虑是否对旧房产应用暂时空置原则时,纳税人需要考虑以下因素:


1. 房产市场价值的增值

如果一处房产(如新房产)市场价值增值的幅度高于另一处房产(如旧房产),那么这意味着新房产可能会产生更高的资本所得。在这种情况下,对旧房产应用6年的暂时空置原则可能是更好的决定。


2. 成本价值:获得成本(Costs of owning)

考虑旧房产与新房产的成本价值。需要注意的是,如果纳税人是在1991年8月20日之后获得的房产,房产的成本价值可以包括该房产的不可抵扣的“获得成本”(Costs of owning)(如获得该房产的贷款利息)。


3. 成本价值:更新成本(Costsofimprovements)

对房产进行更新的费用也可以算入房产的成本价值中。这可以降低出售相关房产时的资本所得。


4. 曾经用于运营生意的房产

如果纳税人旧房产的一部分曾用于运营生意,那么,该房产用于运营生意的部分越大,在纳税人搬出该房产后,在该房产上应用暂时空置原则就越没有吸引力。因为该房产用于生意的那部分不能享受6年暂时空置原则。


5. 持有每一处房产的时间:资本所得折价法的影响

在考虑是否对曾经作为主要住宅后来用于出租的房产应用暂时空置原则时,持有房产的时间是一个需要着重考虑的因素。例如,如果纳税人打算长期持有其新房产,在出售其旧房产时,纳税人应该对其旧房产应用暂时空置原则。因为,从资本所得折价法来考虑,在短期内减少应付的出售旧房产的资本所得税,比长期后出售新房产支付资本所得税更有利。


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